عقد بیع عقدی است که به‌موجب آن شخصی، مالی را در ازای مال دیگر به شخص دیگری واگذار می‌کند، به این صورت که مالک مال، یعنی فروشنده در ازای دریافت پول، مالیکت مال خود را به شخص دیگر، یعنی خریدار واگذار می‌کند و متقابلا خریدار نیز با دریافت مال از فروشنده پول خود را در اختیار وی قرار می‌دهد.
عقد بیع یکی از عقود معین است که در قانون مدنی شرایط انعقاد و آثار آن مطرح گردیده است. بیع تابع شرایط کلی سایر قراردادهاست که در ادامه به آن خواهیم پرداخت.
ارکان عقد بیع
۱. ایجاب و قبول
ایجاب، انشای معامله توسط فروشنده و قبول، اعلام رضایت به معامله توسط خریدار است. مانند آنکه فروشنده بگوید این اتومبیل را به مبلغ ۱۰ میلیون تومان به تو فروختم و خریدار بگوید خریدم.
۲. متعاملین
بایع و مشتری طرفین عقد بیع محسوب می‌شوند و چون به‌واسطه‌ی عقد بیع در اموال و دارایی خود تصرف می‌کنند قانونا برای انعقاد معامله باید عاقل، بالغ و رشید باشند و قصد و رضایت در انعقاد عقد داشته باشند، زیرا معامله با شخص مست و بیهوش و شخص فاقد قصد، باطل است.
۳. ثمن
رکن دیگر عقد بیع ثمن است که از جانب خریدار در قبال دریافت مبیع به فروشنده پرداخت می‌شود.
۴. مبیع
عوضین عقد بیع، مبیع و ثمن هستند. مبیع کالایی است که از جانب فروشنده به خریدار تملیک می‌شود که باید دارای شرایطی باشد، ازجمله اینکه مالیت داشته باشد، قابل خریدوفروش باشد، قابل تسلیم باشد و… که در ادامه به بیان آن خواهیم پرداخت.
اوصاف مبیع
عقد بیع در صورتی صحیح است که مبیع دارای اوصاف زیر باشد:
۱. هنگام عقد موجود باشد
اگر مبیع عین معین یا در حکم عین معین باشد، باید در هنگام عقد موجود باشد. خرید و فروش مال معینی که وجود خارجی ندارد باطل است. برای مثال چنانچه کشاورزی یک خروار از گندم‌های انبار خود را بفروشد بیع در صورتی صحیح است که این مقدار گندم در انبار موجود باشد. پس اگر کشاورز یک خروار گندم نداشته باشد بیع به‌سبب فقدان موضوع باطل است.
۲. مبیع باید مالیت داشته باشد
عقد بیع در صورتی صحیح است که موضوع آن مالیت داشته باشد. اما نکته‌ی مهم آن است که مالیت داشتن بین دو طرف عقد کافی است و نیازی نیست که موضوع عقد در میان تمام مردم مالیت داشته باشد. مثال معروف فروختن یادگاری‌های خانوادگی است، اشیایی که برای دیگران ارزش مادی ندارد ولی قطعا برای او در زمره‌ی کالاهای باارزش است. بنابراین اگر بخواهیم این بیع را باطل بدانیم برخلاف منطق و عرف است و باید در توجیه این مطلب بیان کنیم که مالیت داشتن مفهومی نسبی است، بدین معنا که ممکن است مالی برای یک شخص دارای مالیت باشد اما برای عده‌ای دیگر مالیت نداشته باشد.
۳. مبیع قابل خرید و فروش باشد
مستند به ماده‌ی ۳۴۸ قانون مدنی، بیعِ چیزی که خرید و فروش آن قانونا ممنوع اعلام شده، باطل است. بطلان بیع به این دلیل در موارد زیر قابل تصور است:
الف) تعلق پاره‌ای از اموال به عموم مردم: گاهی بطلان بیع به این دلیل است که آن مال جزءِ اموال عمومی است و نمی‌تواند به مالکیت اشخاص درآید؛ مانند پل‌ها، راه‌ها، باغ‌های ملی؛
ب) گاهی اراده‌ی مالک می‌تواند مال متعلق به خود را غیرقابل فروش کند؛ مانند مالی که از جانب مالک وقف شده است و قانونا بیع مال وقف صحیح نیست؛
ج) حفظ منافع عمومی نیز باعث می‌شود دولت‌ها خرید و فروش پاره‌ای از اموال را ممنوع کنند؛ مانند اشیای عتیقه، مواد مخدر، خرید و فروش اسلحه؛
۴. مبیع باید معلوم و معین باشد
مراد از مبیع معلوم آن است که مبیع مبهم نباشد، خریدار و فروشنده باید بدانند که چه چیزی می‌گیرند و در برابر آن چه می‌دهند. و مراد از مبیع معین آن است که مبیع مردد بین دو چیز نباشد. خریدار و فروشنده باید فرد مبیع را بشناسند و مبیع جنبه‌ی احتمالی نداشته باشد. معامله‌ای که مبیع در آن مبهم یا مردد باشد باطل است.مبیع باید قابلیت تسلیم داشته باشد: موضوع بیع باید مالی باشد که فروشنده قدرت بر تسلیم آن را داشته باشد، در غیر این‌صورت عقد باطل است. هدف از لزومِ داشتن قدرت بر تسلیم آن است که مبیع در اختیار خریدار قرار گیرد، بنابراین چنانچه فروشنده نتواند مبیع را در اختیار خریدار قرار دهد اما خریدار خود بتواند به طریقی مبیع را در اختیار بگیرد برای صحت عقد بیع کافی است.
شرایط صحت عقد بیع
۱. اراده (قصد و رضایت)
اصل حاکمیت اراده بیانگر این امر است که هرکس در انعقاد قرارداد آزاد است و می‌تواند طرف معامله خود را آزادانه انتخاب کند. خریدار و فروشنده می‌توانند شرایط و آثار عقد را تعیین کنند و رابطه‌ی حقوقی خود را هرطور که خود می‌خواهند به وجود بیاورند، مشروط بر آنکه این آزادی نامحدود مخالف نظم عمومی و اخلاق حسنه‌ی جامعه نباشد.
در عقد بیع همچون بسیاری از عقود دیگر، طرفین باید دارای قصد و رضا باشند، یعنی باید در محیطی آزاد تصمیم بگیرند و مفاد عقد را در ذهن به وجود آورند ولی این اراده‌ی باطنی تا زمانی که اعلام نشده و جنبه‌ی بیرونی پیدا نکرده اثر حقوقی ندارد. اراده باید توسط طرفین اعلام گردد. پیشنهاد معامله با ایجاب و پذیرفتن آن با قبول تحقق می‌یابد. بدیهی است که چنانچه طرفین معامله در انعقاد قرارداد قصد و اراده نداشته باشند عقدی واقع نمی‌شود و درواقع عقد باطل است، مانند انعقاد معامله در حالت مستی یا بیهوشی یا در خواب و چنانچه در انعقاد عقد رضایت نداشته باشند عقد غیرنافذ بوده و با رضایت بعدی شخص نافذ می‌گردد، مانند زمانی که شخصی بدون اعلام و جلب رضایت برادرش، اتومبیل متعلق به او را می‌فروشد، در اینجا چون مالک اتومبیل از فروش اتومبیل اطلاعی ندارد و در واقع عقد بدون رضایت او و به‌طور فضولی فروخته شده است غیرنافذ است و چنانچه مالک فروش اتومبیل را تنفیذ کند عقد صحیح و قانونی است در غیر این‌صورت عقد باطل می‌شود.
عقد فضولی عقدی است که در آن یک شخص (فضول) مال متعلق به دیگری را بفروشد. در این موارد چون مالک اصلی از فروش مال خود اطلاعی ندارد و در واقع رضایت ندارد عقد غیرنافذ است و منوط به تنفیذ مالک اصلی است، حال چنانچه مالک اصلی فروش مال خود را تنفیذ نماید عقد نافذ می‌شود؛ در غیر این صورت با رد عقد از جانب مالک، عقد باطل می‌شود و مشتری جاهل بر این موضوع حق دارد برای اخذ ثمن و کلیه‌ی خسارت‌های خود به فضول رجوع نماید.
رضایتی که در نتیجه‌ی اشتباه یا اکراه حاصل گردد موجب نفوذ عقد نیست. در واقع در حقوق ایران اشتباه و اکراه عیوب اراده تلقی می‌شوند و رضایت برای انعقاد عقد در صورتی موجب ایجاد یک عقد صحیح و قانونی می‌شود که شخص اکراه در انعقاد عقد نداشته باشد و در پاره‌ای از شرایط یا آثار عقد دچار اشتباه نشده باشد. اما باید دانست هر اشتباهی عقد را باطل نمی‌کند، مطابق قانون، اشتباه در صورتی عقد را باطل می‌کند که ناشی از اشتباه در موضوع معامله باشد که موجب تمایز آن از سایر اشیا گردد. مثلا طلا یا نقره بودن برای انگشتر، یا اشتباه در شخصیت طرف معامله در مواردی که شخصیت او علت اصلی عقد است. مثلا در قراردادهای رایگان یا در عقودی که نیاز به مهارت و تخصص بالا دارند (مانند پزشک یا وکیل) اشتباه در شخصیت طرف موجب بطلان عقد خواهد بود. اما بد نیست بدانیم اشتباه در اوصاف اساسی همسر حتی اگر در عقد نکاح شرط شده باشد قانونا موجب بطلان نکاح نیست و تنها برای طرف مقابل حق فسخ نکاح را به وجود می‌آورد.
و اما اکراه به اعمالی حاصل می‌شود که مؤثر در هر شخص باشعور بوده و او را نسبت به جان یا مال یا آبروی خود تهدید کند، به نحوی که عادتا قابل تحمل نباشد. به بیان ساده‌تر اکراه عبارت است از ایجاد بیم و هراس و فشار غیرعادی و غیرقابل تحمل بر یک شخص که او را مجبور به انعقاد معامله برخلاف رضایتش می‌کند، به گونه‌ای که شخص مکره آزادی عمل خود را از دست می‌دهد. معامله‌ی مکره غیرنافذ است و با رضایت بعدی او نافذ می‌گردد. اما مجرد ترسیدن از کسی بدون اینکه از جانب او تهدیدی صورت گرفته باشد اکراه نیست. اکراه با اضطرار متفاوت است و معامله مضطر صحیح و قانونی است، مانند موردی که پدری به‌خاطر تأمین هزینه‌های ناشی از عمل جراحی فرزند خود مجبور می‌گردد تا خانه یا ماشین خود را بفروشد. در واقع شخص مضطر در نتیجه‌ی اوضاع و احوال درونی خود مجبور به انعقاد معامله می‌شود اما اراده‌ی آزاد در تصمیم‌گیری دارد و به همین دلیل است که معامله‌ی مضطر مطلقا صحیح است مگر اینکه در چنین مواردی از اضطرار شخص سواستفاده گردد که در این صوررت معامله مضطر در حکم معامله‌ی اکراهی است و غیرنافذ تلقی می‌شود.
۲. اهلیت طرفین معامله
قانونا متعاملین در انعقاد قرارداد باید اهلیت داشته باشند. برای اینکه متعاملین اهل محسوب شوند باید بالغ، عاقل و رشید باشند. سن بلوغ در پسران ۱۵ سال تمام قمری و در دختران ۹ سال تمام قمری است. معامله با اشخاصی که عاقل، بالغ یا رشید نیستند به‌واسطه‌ی عدم اهلیت باطل است.
۳. مورد معامله
مورد معامله باید مال یا عملی باشد که هریک از متعاملین تعهد تسلیم یا ایفای آن را می‌کنند. مورد معامله باید مالیت داشته باشد، مشروع باشد، معلوم و معین باشد، قابل نقل و انتقال باشد، قابل تسلیم باشد.
۴. جهت معامله
جهت معامله انگیزه‌ی طرفین در انعقاد معامله است. در معامله لازم نیست که جهت آن تصریح شود اما اگر تصریح شد حتما باید مشروع باشد والا معامله باطل است. در واقع جهت معامله انگیزه‌ی اصلی و بدون واسطه‌ی هریک از طرفین در انعقاد عقد است مانند خرید خانه برای سکونت.
آثار بیع
مطابق ماده‌ی ۳۶۲ قانون مدنی، آثار بیعی که صحیحا واقع شده باشد به شرح زیر است:
الف) به مجرد وقوع بیع، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می‌شود. نخستین اثر عقد بیع تبدیل مالکیت است؛ به این معنا که با انعقاد عقد بیع، مشتری مالک مبیع و تمام منافع آن می‌گردد و فروشنده مالک ثمن می‌شود، به‌نحوی که می‌توانند هرگونه تصرفی که بخواهند در مال خود بنمایند و حتی آن را با یک عقد جدید به غیر واگذار کنند.
ب) عقد بیع بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن می‌کند. اثر دیگر عقد بیع تعهداتی است که برای هریک از طرفین در ضمانت جنس مورد معامله حاصل می‌شود. اگر پس از عقد بیع و دریافت ثمن مشخص گردد که مبیع متعق به غیر بوده است، مشتری حق دارد برای اخذ ثمن به بایع رجوع کند و چنانچه از فساد بیع اطلاعی نداشته باشد بایع باید از عهده‌ی تمام خسارت‌های وارده به مشتری نیز برآید. در رابطه با ثمن نیز همین قاعده حاکم است.
ج) عقد بیع، بایع را به تسلیم مبیع ملزم می‌کند. تعهد بایع بر تحویل مبیع بنابر شروط مورد توافق طرفین از آثار عقد بیع است.
د) عقد بیع مشتری را به تأدیه‌ی ثمن ملزم می‌کند. تعهد مشتری بر تحویل ثمن نیز یکی دیگر از آثار عقد بیع است.
اوصاف عقد بیع
۱. بیع از عقود تملیکی است
عقد تملیکی، عقدی است که به محض ایجاب و قبول مالکیت به طرف مقابل منتقل می‌شود و انتقال مالکیت منوط به تحقق شرطی نخواهد بود. در عقد بیع نیز، به محض اینکه خریدار و فروشنده در خصوص مبادله‌ی دو کالا و شرایط آن با یکدیگر توافق نمودند مبیع و ثمن خودبه‌خود مبادله می‌شود و مالکیت مبیع به خریدار و مالکیت ثمن به فروشنده منتقل می‌شود.
۲. بیع از عقود معوض است
عقد معوض، عقدی است که در آن مبادله یک مال با مال دیگر صورت می‌گیرد. به بیان دیگر بیع از عقود رایگان که در آن یکی از طرفین مالی را بدون عوض در اختیار دیگری قرار می‌دهد، نیست.
از معوض بودن عقد بیع می‌توان نتیجه گرفت که در صورتی که تعهد به یکی از دو عوض به هر علتی باطل گردد تعهد به عوض دیگر نیز از بین می‌رود. مثلا اگر معلوم شود مبیع متعلق به فروشنده نبوده و وی مال شخص دیگری را به خریدار واگذار کرده است، در این حالت چون تعهد به انتقال مبیع باطل شده است پس خریدار هم تعهدی به پرداخت پول به فروشنده ندارد.
نتیجه‌ی دیگر آنکه، هریک از خریدار و فروشنده می‌توانند اجرای تعهد خود (یعنی تسلیم موضوع عقد) را موکول به اجرای تعهد دیگری نمایند. به این ترتیب که خریدار تا زمانی که مبیع را تحویل نگرفته است از پرداخت پول امتناع نماید.
۳. بیع عقدی لازم است
عقد لازم عقدی است که هیچ‌یک از طرفین حق برهم زدن آن را نداشته باشند مگر در مواردی که قانون این اجازه را به طرفین بدهد (از طریق اعمال خیارات قانونی) یا طرفین بخواهند عقد را اقاله کنند. برای مثال تا زمانی که طرفین در مجلس عقد حاضر هستند می‌توانند بیعی که را که کاملا درست و قانونی واقع شده است برهم بزنند، بدون آنکه دلیل خاصی برای آن داشته باشند. همچنین در خرید و فروش حیوان، قانونگذار به خریدار اجازه داده است که تا ۳ روز عقد را با استناد به خیار حیوان فسخ کند.
۴. بیع عقدی رضایی است
عقد رضایی عقدی است که انعقاد آن نیاز به هیچ تشریفاتی ندارد. در عقد بیع نیز به محض ایجاب و قبول طرفین، عقد واقع شده و فروشنده مالک ثمن و خریدار مالک مبیع می‌گردد. اما گاهی اوقات صرف ایجاب و قبول نیز برای وقوع بیع کافی نیست و نیاز به قبض موضوع عقد یا تشریفات خاص دارد، مثلا در بیع صرف (بیع طلا ونقره) قبض موضوع عقد شرط تحقق و صحت عقد است و در فروش اموال دولتی برگزاری مزایده شرط است.
منبع : http://chetor.com/73464
