در مورد اینکه قولنامه به چه معناست و چه اثری دارد، میان حقوق دانان اختلاف نظر وجود دارد. به طورکلی این نظرات را می توان به دو دسته تقسیم کرد:
۱- قولنامه به‌عنوان وعده انجام بیع (خریدوفروش)
طبق این نظر، همان گونه که از اسم قولنامه برمی‌آید، قولنامه یک «قول» است؛ به این معنا که خریدار و فروشنده با هم پیمان می‌بندند که در آینده ملکی را میان خود معامله کنند. پس به‌موجب قولنامه، ملک منتقل نمی‌شود بلکه فقط برای دو طرف آن تعهدی در مورد انتقال ملک در آینده ایجاد می‌شود، بدین صورت که مالک ملک متعهد می‌گردد که ملک را در قبال دریافت مبلغی مشخص به طرف مقابل منتقل کند و طرف مقابل نیز متعهد می‌شود که قیمت توافق شده را بپردازد. حقوق دانانی که به بیان این نظر پرداخته اند، معتقدند که معمولاً افراد زمانی اقدام به بستن قولنامه می کنند که مقدمات لازم برای بستن قرارداد اصلی، که همان قرارداد بیع یا خریدوفروش است، فراهم نمی باشد. مثلاً دو نفر قصد معامله ملکی را دارند و در مورد همه شرایط آن نیز به توافق رسیده‌اند ولی خریدار پول کافی نداشته و برای تهیه آن نیاز به زمان دارد. از طرف دیگر، فروشنده نیز برای گرفتن مفاصا حساب مالیاتی و عوارض نوسازی مهلت می‌خواهد. در این شرایط برای اینکه هم دیگر را ملزم به انجام معامله اصلی کنند، میان خود قولنامه‌ای می‌بندند و مالک به‌موجب آن تعهد می‌کند که اسناد لازم را مثلاً ظرف یک ماه تهیه کند و برای انتقال خانه در برابر مبلغ توافق شده در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شود. خریدار نیز متعهد می‌شود که به همان دفترخانه در تاریخ تعیین‌شده به همراه مبلغ توافق شده حاضر شود. پس در حقیقت، بر اساس این نظر، هدف از بستن قولنامه ایجاد تعهد یا دین برای دو طرف آن در خصوص انعقاد قرارداد خریدوفروش در آینده است.
۲- قولنامه به‌عنوان قرارداد بیع (خریدوفروش)
نظر دیگری که در مورد قولنامه وجود دارد، این است که قولنامه، وعده انجام خریدوفروش در آینده نیست، بلکه خودش نشان دهنده خریدوفروش است؛ بدین معنی که دو نفری که قصد معامله ملکی را دارند و بر تمام شرایط آن نیز توافق کرده‌اند، وقتی با یک دیگر قولنامه می‌بندند، در حقیقت، ملک را میان خود رد و بدل می کنند؛ مالک به‌عنوان فروشنده، مالکیت ملک را به خریدار منتقل کرده و خریدار نیز متعهد به پرداخت قیمت می‌شود. تفاوت این دیدگاه با نظر قبلی در این است که طبق نظر پیشین با بستن قولنامه، صرفاً تعهد به انتقال ملک ایجاد می‌گردد حال آن که به‌موجب نظر دوم، قولنامه سبب انتقال مالکیت ملک از فروشنده به خریدار می‌شود.
اثر قولنامه
اثر انعقاد قولنامه میان طرفین آن با توجه به اینکه کدام یک ازنظرات بالا را بپذیریم متفاوت خواهد بود. طبق نظر نخست، وقتی در مورد یک ملک ثبت شده، قولنامه ای بسته می‌شود، این قولنامه هیچ اثری در انتقال مالکیت ملک به خریدار ندارد چرا که به‌موجب مقررات ثبتی (ماده ۲۲ قانون ثبت)، در خصوص ملک ثبت شده «دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده … مالک می شناسد.» به‌این‌ترتیب، فروشنده تنها با تنظیم سند رسمی است که می‌تواند مالکیت مالک ثبت شده را به خریدار منتقل کند در حالی که قولنامه یک سند عادی است پس اثری در این انتقال نخواهد داشت.
اما طبق نظر دوم، به‌موجب سند عادی قولنامه هم می توان مالکیت ملک ثبت شده را به دیگری منتقل کرد. در حقیقت، کسانی که معتقد به این نظر هستند بیان می کنند که مقررات ثبتی را باید در مرحله اثبات دعوا استقاده کرد؛ بدین معنا که گرچه به‌موجب ماده ۲۲ قانون ثبت، دولت فقط کسی که ملک یا انتقال آن به اسمش ثبت شده، به‌عنوان مالک می شناسد یا بر اساس ماده ۴۸ این قانون، «سندی که باید مطابق قانون به ثبت برسد ولی ثبت نشده در هیچ‌یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد» اما این مواد به این معنا نیست که قولنامه نمی‌تواند موجب انتقال مالکیت شود بلکه منظور قانون گذار در این مواد این است که برای املاک ثبت شده اگر سند رسمی تنظیم نگردد امکان اثبات مالکیت در ادارات و یا دادگاه‌ها وجود ندارد. بنابراین، اگر خریداری فقط یک قولنامه داشته باشد، در رابطه قراردادی میان خود و فروشنده، به‌عنوان مالک ملک شناخته می‌شود ولی ازنظر دولت و دادگاه مالک رسمی ملک هم چنان فروشنده خواهد بود. با این حال، خریدار لازم نیست نگران باشد، چرا که اگر فروشنده از زدن سند رسمی به نام او خودداری نماید، او می‌تواند به دادگاه مراجعه کرده و با نشان دادن قولنامه بسته شده میان خود و فروشنده، اثبات کند که فروشنده ملک را به وی منتقل نموده است و به‌این‌ترتیب، درخواست الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی به نام وی را کند. در این مواقع، دادگاه پس از احراز ادعای خریدار مبنی بر وقوع معامله ملک میان او و فروشنده که به‌موجب قولنامه انجام شده است و پرداخت قیمت توافق شده یا بخشی از آن از سوی خریدار به فروشنده، رأی به نفع خریدار صادر کرده و فروشنده را ملزم می‌کند تا در دفترخانه حاضر شده و به نام خریدار سند رسمی تنظیم نماید.
آنچه در عرف و میان مردم نیز رایج شده است این است که آنها قولنامه را سبب انتقال مالکیت ملک می‌دانند و معمولاً بدین شکل قرار می‌گذارند که خریدار بخشی از قیمت ملک را در زمان بستن قولنامه می‌پردازد و بخش دیگری از آن را در زمان حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی پرداخت می‌کند. در همین‌جاست که اگر مالک طبق تعهد خود در قولنامه در محضر حاضر نشود، خریدار با استناد به قولنامه و اثبات وقوع بیع یا خریدوفروش در دادگاه، می‌تواند او را ملزم به تنظیم سند رسمی کند. گاهی هم برای اینکه خریدار تضمین بیشتری در دست داشته باشد، در هنگام انعقاد قولنامه وجه التزامی مشخص می‌شود یعنی طرفین قرار می‌گذارند که اگر فروشنده در زمان تعیین‌شده در محضر حاضر نشود، باید به ازای هر روز تأخیر، فلان مبلغ را بپردازد. در این صورت، خریدار در واقع دو اختیار دارد، یا می‌تواند الزام فروشنده به تنظیم سند را از دادگاه بخواهد یا وجه التزام تعیین‌شده را مطالبه کند. این وجه التزام، در حقیقت، خسارت عدم انجام تعهد است.
کدام نظر را باید پذیرفت؟
همراهان عزیز سایت مهداد، باید عرض کنم که هریک از دو نظر مطرح‌شده در جای خود صحیح به نظر می‌رسند، حتی این اختلاف دیدگاه در خصوص ماهیت و اثر قولنامه در میان دادگاه‌ها نیز مشاهده می‌شود. اما آنچه عمدتاً در رویه قضایی و میان دادگاه‌ها جاری است اجرای نظر دوم است. دادگاه‌ها قولنامه را به‌عنوان یک سند عادی انتقال مالکیت میان خریدار و فروشنده به رسمیت می‌شناسند و در بیشتر موارد، خریدوفروش ملک را با قولنامه قابل تحقق می‌دانند و به‌این‌ترتیب، به خریدار حق اقامه دعوا به طرفیت فروشنده را می‌دهند. با این نظر، هم مقررات قانون ثبت رعایت شده و هم حق خریدار تضییع نمی‌شود، زیرا ازیک‌طرف، بر اساس قانون ثبت، تا زمانی که سند رسمی تنظیم‌نشده، ازنظر دولت و محاکم خریدار مالک رسمی ملک نشده است ولی از سوی دیگر، به‌موجب قولنامه او مالک عادی ملک بوده و حق دارد برای احقاق حق خود به دادگاه رجوع کند. اگر غیر این باشد، هیچ‌یک از قولنامه‌هایی را که برای خریدوفروش ملک میان مردم منعقد می‌شود و تعدادشان هم کم نیست، نباید برای انتقال مالکیت ملک معتبر بدانیم و بنابراین، حقی در مورد اقامه دعوا در دادگاه برای خریدار قائل شویم؛ نتیجه‌ای که موجب متضرر شدن بسیاری از افراد جامعه خواهد شد.
لازم است بدانیم در حال حاضر در رویه دفاتر املاک و دادگاه‌ها بجای قولنامه کلمه بیع نامه در بالای قرارداد قید می شود و تقریبا دیگر قولنامه کاربردی ندارد. لذا بهتر است مردم جهت جلوگیری از مشکلاتی که آینده ممکن است گریبانگیر آنها شود، به صراحت فروشنده، خریدار و مورد معامله را قید نمایید تا حکایت از انتقال و فروش داشته باشد و حمل بر قول و تعهد به فروش نشود.
منبع : http://mahdad.ir
