قاضی دیوان عالی کشور در گفتگو با مهداد عنوان کرد:
رضایت صاحب‌ملک برای انتقال سرقفلی ضروری است.
هر از گاهی وقتی از کوچه و خیابان رد می‌شویم، بنرهایی با مضمون «سرقفلی این مغازه به فروش می‌رسد» نظر ما را به خود جلب می‌کند و برای اغلب شهروندان که با مباحث حقوقی آشنایی ندارند سؤالات و ابهاماتی چون خرید سرقفلی چیست و ارزش سرقفلی یک مغازه چگونه تعیین می‌شود و برای خرید آن چه نکاتی حائز اهمیت است و اینکه اصلاً چطور سرقفلی ملک منتقل می‌شود؛ مواجه می‌شویم و تازه پس از خرید سرقفلی، اگر در مورد اجاره‌بها با مشکل مواجه شدیم مرجع صالح به رسیدگی کجاست؟ و اینکه چه اقداماتی ممکن است باعث اسقاط حق سرقفلی بشود و… ازجمله نکاتی است که ما برای روشن شدن اذهان عموم و رفع باورهای غلط حقوقی که در این رابطه در بین مردم وجود دارد با دکتر حمیدرضا محمدباقری، قاضی دیوان عالی کشور و استاد مرکز آموزش قوه قضائیه به گفتگو نشسته‌ایم که می‌خوانید.
حمیدرضا محمدباقری در گفتگوی اختصاصی با پایگاه آموزشی مهداد در خصوص مواردی که برای خرید سرقفلی یک ملک باید لحاظ شود، گفت: برای خرید سرقفلی باید دقت شود فروشنده سرقفلی، مالک عین ملک باشد و قبلاً سرقفلی را واگذار نکرده باشد.
برخی از افراد در هنگام معامله تصور می‌کنند رضایت مالک برای خرید سرقفلی لازم نیست و تنها اینکه فرد، مالک سرقفلی باشد کافی است و نسبت به اینکه فروشنده، مالک عین ملک باشد و پیش‌ازاین حق سرقفلی را به دیگری واگذار نکرده باشد؛ تحقیق نمی‌کنند و همین امر باعث می‌شود خریدار به دردسر بیافتد.
وی افزود: در هنگام معامله، خریدار باید به این نکته توجه کند که اگر مستأجر قبلی دارای حق سرقفلی بوده و می‌خواهد آن را منتقل کند، دارای حق انتقال باشد و اگر حق انتقال ندارد؛ رضایت مالک عین را جهت انتقال سرقفلی جلب کند.
نحوه انتقال سرقفلی ملک
قاضی دیوان عالی کشور در پاسخ به این پرسش که سرقفلی چگونه منتقل می‌شود؟ اظهار داشت: سرقفلی به‌خودی‌خود و به‌مرورزمان به مستأجر منتقل نمی‌شود. به این معنی که مستأجری که سرقفلی ندارد ولو اینکه به‌عنوان‌مثال ۱۰۰ سال هم در ملک تجاری فعالیت تجاری کند، خودبه‌خود حق سرقفلی به وی انتقال نمی‌یابد.
وی در توضیح مطلب فوق ادامه داد: در این رابطه مستأجر ملک تجاری باید سرقفلی را از مالک یا دارنده قبلی سرقفلی خریداری کند و یا اینکه به او ارث برسد؛ تا دارنده سرقفلی محسوب گردد.
محمدباقری با اشاره به توافق موجر و مستأجر در خصوص افزایش اجاره‌بهای ملک سرقفلی، تصریح کرد: در قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، اگر موجر و مستأجر در خصوص افزایش اجاره‌بها به توافق نرسند، موجر می‌تواند مطابق ماده ۴ آن قانون دادخواست تعدیل اجاره‌بها بدهد.
وی بابیان اینکه بر اساس قانون، تعدیل اجاره‌بها هر سه سال یک‌بار جایز است؛ در خصوص صلاحیت رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره‌بها گفت: در حال حاضر به‌موجب قانون شورای حل اختلاف، رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره‌بها در صلاحیت شورای حل اختلاف می‌باشد که با جلب نظر کارشناس اجاره‌بهای ماهیانه فعلی ملک تجاری معین می‌شود و برای طرفین لازم‌الاجرا است.
این مقام قضایی پیرامون قراردادهای اجاره غیر از قانون مصوب سال ۱۳۵۶ خاطرنشان کرد: بر اساس این قانون به دلیل اینکه با انقضای مدت قرارداد اجاره، رابطه استیجاری به پایان می‌رسد، اگر موجر و مستأجر در خصوص افزایش اجاره‌بها به توافق نرسند، موجر فقط حق تخلیه ملک را دارد و دعوی تعدیل در این‌گونه قراردادها جاری نمی‌باشد.
رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره‌بها در شورای حل اختلاف
وی در خصوص مرجع قضایی صالح به رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره‌بها گفت: طبق قانون شورای حل اختلاف، در حال حاضر مرجع قضایی صالح، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مورد اجاره می‌باشد.
به گزارش پایگاه آموزشی مهداد، محمدباقری اقداماتی که باعث اسقاط حق کسب و پیشه و سرقفلی می‌شوند را برشمرد و اظهار داشت: اگر مستأجر اجاره‌بها پرداخت نکند یا بدون اجازه موجر تغییر شغل دهد یا تعدی یا تفریط در محل مورد اجاره به عمل آورد؛ تمام حق کسب و پیشه و تجارت وی ساقط می‌گردد.
وی افزود: اگر مستأجر بدون اجازه موجر، مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد، نصف مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت ساقط می‌گردد؛ ولیکن هر تخلفی که مستأجر بکند و منجر به تخلیه محل مورد اجاره هم بشود باعث سقوط حق سرقفلی نمی‌گردد.
تعیین ارزش سرقفلی از سوی کارشناس رسمی دادگستری
قاضی دیوان عالی کشور در ادامه سخنان خود نحوه تعیین ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه مغازه را تشریح کرد و گفت: ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت با نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می گردد ولی در عرف بازار حدوداً ۸۰ درصد قیمت ملک تجاری، ارزش سرقفلی آن می‌باشد.
درخواست تأمین دلیل در صورت تخلف مستاجرملک سرقفلی
وی با اشاره به تخلفاتی که ممکن است مستأجر انجام دهد، افزود: در صورت تخلف مستأجر، بهترین راه برای ثبت آن، تأمین دلیل است.
هرگاه شخص ذینفع احتمال دهد درصورتی‌که بخواهد در دادگاه اقامه دعوی نماید، استفاده از دلیل و مدرک دعوا در آینده ناممکن یا سخت خواهد شد اعم از اینکه این دلایل در اختیار خود فرد و یا نزد طرف دعوای آینده یا شخص ثالث باشد، می‌تواند از دادگاه تأمین آن‌ها را بخواهد، در اینجا منظور از تأمین بازدید، صورت‌برداری، تحقیق و یا تهیه گزارش و ثبت کتبی دلیل است.
بر اساس ماده ۱۵۰ قانون آیین دادرسی مدنی درخواست تأمین دلیل، قبل از دادرسی و هم‌زمان با آن قابل‌پذیرش است و می‌تواند کتبی یا شفاهی باشد.
محمدباقری در پاسخ به این پرسش که آیا اخذ اجاره‌بها توسط مالک، نشانه رضایت ضمنی او به تخلفات مستأجر می‌باشد؟ گفت: اخذ اجاره‌بها ولو به مدت چندین سال، دلیل بر رضایت موجر از تخلفات انجام‌شده توسط مستأجر نمی‌باشد.
وی در توضیح مطلب فوق با استناد به ماده ۲۴۹ قانون مدنی، افزود: این ماده بیان می‌دارد حضور و سکوت مالک در مجلس عقد، دلیل بر رضایت وی بر معامله نیست.
منبع : http://mahdad.ir
