به گزارش خبرنگار گروه حقوقی و قضایی خبرگزاری میزان، از نظر حقوقی و قانونی ملک یا مال مشاع به مالی گفته می‌شود که همه شرکاء به یک نسبت در آن حق دخل و تصرف داشته باشند. سهم شرکاء از مال مشاع به یک میزان و مشخص است، اما این مال از نظر جغرافیایی قابل دسته‌بندی میان شرکاء نیست و غیر قابل بخش کردن است.
اصطلاح مفروز در برابر مشاع هنگامی استفاده می‌شود که از نظر مقررات ثبتی، شرکاء تصمیم به جداکردن یک قسمت از سهم مالکیت یکی از شرکاء از سهم سایر شرکاء در ملک معین را داشته باشند. یعنی اگر چند نفر مالکیت مقدار مشخصی از ملک مشاع را داشته باشند و بخواهند سهم خود را مفروز کنند تا به صورت مستقل از ملک خود استفاده کنند، باید آن ملک به نسبت سهم مشاع مالکان میان آن‌ها افراز شود.
اگر ملکی به صورت شراکتی میان مالکان تقسیم شده باشد، در این حالت این ملک مشاع است و مالکان حق استفاده از ملک را با شرایط ملک مشاع دارند. در صورتی که با توافق میان طرفین و شرکاء، تصمیم به افراز بخشی از ملک گرفته شود، بخش‌هایی که به صورت مشخص قابل استفاده برای یک مالک است ملک مفروز محسوب می‌شود.
ملک مشاع برای فروش دارای شرایط خاص است و از قوانین مشخصی پیروی می‌کند. از نظر قانونی برای فروش و حتی افراز بخشی از ملک مشاع قوانین مرتبطی وجود دارد که با بررسی تمام شرایط ملک و مالکان می‌توان به آن استناد کرد.
ملک مشاع و مفروز
مال مشاع به مالی گفته می‌شود که بیش از یک مالک دارد و مالکیت هر یک به نحو اشاعه است؛ به این معنا که هر یک از اجزا ملک موضوع حق تمامی شرکاء است.
معنی ملک مشاع
معنی مشاع در لغت به معنی مشترک و تقسیم ناکرده است. این لغت بیشتر در خصوص زمین و ملک استفاده می‌شود. در اصطلاح حقوقی معنی مشاع به ملک یا مالی برمی‌گردد که مشترک بین دو یا چند نفر باشد و سهم آن‌ها را در خارج نتوان تمیز داد، مانند خانه‌ای که به دو برادر ارث می‌رسد و هر یک از آن‌ها مالک نصف مشاع خانه هستند.
استفاده از ملک برای هر دو نفر به عنوان مالک امکان‌پذیر است و تصمیماتی که روی ملک گرفته می‌شود باید به تایید هر دو نفر برسد. به این معنی که هر دو نفر حق دخل و تصرف در مال را درصورت رضایت دیگری خواهند داشت.
معنی مال مفروز
مفروز در لغت‌نامه قابل بخش کردن معنی شده است. مال مفروز، مالی است که قابل تقسیم باشد و به صورت مشخص مالکیت هر بخش برای مالکین قابل افراز باشد. ملک مشاع نیز در مقابل ملک مفروز معنی پیدا می‌کند به ملکی که تقسیم نشده و از حیث قانونی دارای چند مالک باشد.
افراز به معنای جدا کردن مال است، در واقع تفکیک سهم هر یک از شرکاءی ملک که از طریق تراضی بین شرکاء یا تقسیم اجباری توسط دادگاه انجام می‌شود. افراز استقلال بخشیدن به مالکیت مشترک از طریق اعطای هر بخش از مال مشترک به یکی از شرکاء است.
فروش ملک مشاع
فروش ملک مشاع به علت وجود مالکین متعدد می‌تواند دشوار باشد. همچنین احتمال دارد قیمت ملکی که به صورت مشاع و دارای مالکین متعدد است به نسبت ملک مفروز (یک مالک) پایین‌تر از قیمت واقعی مال محاسبه شود. تقسیم و فروش ملک مشاع تنها با حضور تمام مالکین و رضایت ایشان امکان‌پذیر است.
در صورتی که یکی از مالکین هنوز به سن قانونی نرسیده باشد، از سلامت عقل برخوردار نباشد یا تحت هر شرایطی غایب باشد، برای فروش ملک نیاز به رای صادره از دادگاهی عادل خواهد بود.
هنگامی که مالکین در خصوص شراکت یا تقسیم ملک دچار مشکل شوند، نیاز دارند تا ملک را از اشاعه درآورند و به سهم خود را به صورت ملک مفروز مشخص نمایند. برای این کار نیاز است تا تمام شرکاء در خصوص مفروز نمودن مال به توافق برسند. تمامی شرایط ذکر شده در بالا برای فروش ملک مشاع در خصوص افراز و تقسیم آن نیز صدق می‌کند.
ماهیت حقوقی ملک مشاع و مفروز
پیش می‌آید تا یکی از شرکاء در مال مشاع تصمیم به فروش قدرالسهم خود دارد در صورتی که شریک یا شرکاءی دیگر چنین قصدی ندارند. در این زمان، اختلافات حقوقی و قانونی میان شرکاء پیش می‌آید و راهکارهای متفاوتی برای حل این مشکل از طرف قانون ارائه می‌شود.
طبق ماده ۸۰۸ قانون مدنی، زمانی که ملکی قابل جابه‌جایی نباشد، اما قابلیت تقسیم میان دو یا چند نفر را داشته باشد، اگر یکی از چند شریک قصد فروش ملک را به شخص ثالثی داشته باشد، شریک دیگر حق دارد بر اساس قیمتی که مشترک اعلام دیگر پرداخت شود.
دادخواست افراز ملک مشاع
هنگامی که هنگام افراز یا فروش ملک مشاع، شرکاء به توافق نرسند و نتوانند افراز ملک را میان خود مشخص کنند، نیاز است تا از طریق یک دادگاه عادل اقدام به این امر نمایند. برای این کار شرکاء باید طی یک دادخواست درخواست افراز ملک مشاع را به دادگاه ارائه دهند و دادگاه با بررسی شرایط ملک حکم لازم را به طرفین ابلاغ می‌کند.
برای ارسال دادخواست به دادگاه به مدارک شناسایی شرکای مال مشاع و سند ملک نیاز است. همچنین باید ملک به کارشناسی برسد و برگه اعلام کارشناسی ملک در میان مدارک تسلیم شده به دادگاه موجود باشد. همچنین مالکین باید یک دادخواست رسمی مبنی بر درخواست افراز ملک تنظیم و به دادگاه ارائه نمایند. در این نامه نیز باید مشخصات شرکاء و مالکین مشخص و ذکر شود.
تفاوت سند شش دانگ با سند ملک مشاع
سند‌های شش دانگ مربوط به ملک یا زمینی است که تنها یک مالک دارد و تمامی حق و حقوق ملک به مالک قید شده در سند برمی‌گردد. اما سند ملک مشاع دارای چند مالک است، در سند‌های ملک مشاع محدوده و قدرالسهم هر مالک مشخص شده است. حقوق قانونی هر مالک می‌تواند در سند مشاعی مشخص شود و به تفکیک برای هر مالک ذکر شود.
فردی که در سند مشاعی یک ملک مشاع سهم دارد، به عنوان مالک شناخته می‌شود، اما بدون شرکای دیگر نمی‌تواند اقدام به فروش یا اجاره ملک کند. در سند مشاعی یک ملک یا زمین، مشخص نمی‌شود که کدام بخش مربوط به کدام مالک است. تمامی افراد قید شده در سند به عنوان مالک به میزانی که در سند ذکر شده از زمین یا ملک مشاع سهم دارند و این میزان به تفکیک مرزی در سند مشخص نخواهد بود.
افراز به معنای جدا کردن مال است، در واقع تفکیک سهم هر یک از شرکاءی ملک که از طریق تراضی بین شرکاء یا تقسیم اجباری توسط دادگاه انجام می‌شود. افراز استقلال بخشیدن به مالکیت مشترک از طریق اعطای هر بخش از مال مشترک به یکی از شرکاء است.
تفکیک ملک مشاع و مفروز
تفکیک و تقسیم اموال مشاع به مال مفروز بیشتر در خصوص ارث صورت می‌گیرد. به این صورت که وارثان با توجه به سهم‌الارث خود می‌توانند در بخشی از مال سهیم باشند. تفکیک زمین مشاع یعنی انتقال بخش‌های تفکیک شده به صورت مفروز، ابطال سند اولیه و صدور سند مفروزی. برای این کار نیاز به تنظیم یک تقسیم‌نامه بنا بر اساس سند ملک مشاع است و در صورت وجود وصیت‌نامه‌ای که شرایط خاصی را برای قدرالسهم افراد مشخص کند، به نامه رسمی و تایید شده وصیت متوفی نیز برای مشخص نمودن مال مفروز احتیاج است.
تقسیم اموال مشاع تابع ضوابط و قواعدی است. اشاعه در مالکیت در مواردی بدون اراده افراد و گاه با اراده آن‌ها به وجود می‌آید، مانند تقسیم ارث میان وارثان که تمامی افراد به صورت شراکتی در ملک مشاع سهم خواهند داشت.
نحوه افراز ملک مشاع و تبدیل آن به مال مفروز
در خصوص ملک مشاع، امکان افراز آن برای یک ملک با یک سند مشخص وجود ندارد و تنها می‌توان با مشخص کردن قدرالسهم افراد، اقدام به فروش و تفکیک مال نمود.
اما در خصوص زمین‌های مشاع برای افراز مال و تبدیل آن به ملک مفروز باید اقدامات لازم در اداره ثبت انجام شود. پس از آن یک صورت‌جلسه مبنی بر مساحت مال مفروز که به تفکیک مشخص شده است در اختیار مالکین قرار می‌گیرد.
صورت‌جلسه تفکیک مال، به منظور انتقال سند مشاعی، تفکیک آن بر اساس مال مفروز و صدور سند مالکیت مفروزی است. پس از بررسی صورت‌جلسه، تقسیم‌نامه تنظیم خواهد شد. اگر هر کدام از موارد ذکر شده ناقص باشد، سند تفکیکی از اعتبار خود ساقط خواهد شد.
به عنوان مثال پس از تفکیک یک ملک مشاع به سه قسمت مال مفروز نیاز است تا سند اولیه ملک مشاع و مفروز باطل شود، در صورتی که سند اولیه ملک مشاع و مفروز ابطال نشود این افراز از اعتبار ساقط می‌شود.
جریان ثبتی یک ملک زمانی خاتمه‌یافته تلقی می‌شود که ملک دارای سند مالکیت بوده و در دفتر املاک به ثبت برسد، آگهی نوبتی و تحدیدی آن به طور صحیح منتشر و تحدید حدود قانونی صورت بگیرد و در مهلت واخواهی نیز مورد اعتراض واقع نشود و ملک قابلیت ثبت در دفتر املاک را داشته باشد.
تفاوت‌های تفکیک و افراز در مال مفروز
در این خصوص می‌توان گفت که تفکیک تنها حد و حدود شرکاء را به تفکیک مشخص می‌کند و تغییری در سند ملک مشاع ایجاد نمی‌شود، در صورتی که هنگام افراز ملک قدرالسهم هر فرد مشخص و به تفکیک برای آن سند مفروزی صادر می‌شود.
در خصوص تفاوت‌های تفکیک و افراز ملک می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
در تفکیک وجود حالـت اشاعـه ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است.
در افراز باید حالت اشاعه باشد، یعنی بیش از یک نفر به عنوان مالک شناخته شوند.
در تفکیک مالک می‌تواند ملک خود را با رعایت مقررات حاکم بر تفکیک (ضوابط و مقررات شهرداری) به هر ترتیبی که می‌خواهد تفکیک کند.
حدود تصرفات مالکین در ملک مشاع بدون دخل و تصرف دیگر شرکاء امکان‌پذیر نیست. به این معنی که شرکاء در مالکیت ملک مشاع بدون توافق با دیگر شرکاء نمی‌توانند اقدام به فروش یا اجاره ملک کنند.
این نوع از مالکیت را در اصلاح اشاعه گویند. منظور از اشاعه این نیست که شرکاء مالک قسمتی از مال مشاع هستند که مشخص نیست و بعد از افراز سهم هر کدام مشخص خواهد شد.
بلکه به این معنا است که مالکین به عنوان شریک در تمامی اجزای مال مشاع بدون در نظر گرفتن مرز جغرافیایی حق مالکیت دارند.
مالکین دیگر نیز به عنوان شریک در همان قسمت‌ها سهم دارند و حدود آن‌ها نیز به صورت مشابه ثابت است. در واقع مالکان ملک مشاع در تمام اجزای آن شریک هستند و هیچ جزئی هرچند کوچک قابل تفکیک نخواهد بود.
ماده ۳۰ قانون مدنی می‌گوید هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد، مگر در مواردی که قانون به عنوان استثنا در نظر بگیرد. قوانین مربوط به ملک مشاع نیز در میان این استثنا قرار می‌گیرد. زیرا هیچ کدام از مالکین بدون حضور شرکای دیگر حق تصرف و انتفاع در ملک مشاع را ندارند.
ملک مشاع غیر قابل افراز
در صورتی که یک ملک مشاع قابلیت افراز نداشته باشد، غیر قابل افراز تلقی می‌شود. در صورتی که بنا به تشخیص اداره ثبت ملک غیرقابل افراز باشد، یک گواهینامه مبنی بر عدم قابلیت افراز به متقاضی افراز داده می‌شود. این شخص می‌تواند مستند به گواهی مزبور به انضمام سایر مدارک لازم مانند تصویرِ برابر اصل سند مالکیت و مدارک شناسایی مالکین، درخواست خود را مبنی بر فروش ملک به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک تقدیم نماید.
