حق شفعه حق مالی است
دلیل مالی بودن این حق از آن جهت است که به وسیلهی این حق میتوان مالی را به دست آورد. یعنی شخص ب میتواند با پرداخت مبلغ مشخصی پول به شخص ج مال را از آن خود کند. فلسفهی حق شفعه ایجاد حس امنیت در میان شریکان و دفع کردن شریک ناخواسته و احتمالی است.
حق شفعه قابل اسقاط (صرفنظرکردن و چشمپوشی) است
صاحب حق شفعه (شفیع) میتواند از این حق استفاده کند یا از آن صرفنظر نماید. در صورتی که از این حق صرفنظر کند امکان بازگشت مجدد این حق وجود ندارد.
حق شفعه حق عینی است
منظور از حق عینی حقی است که فردی مستقیما به یک مال پیدا میکند؛ چرا که وقتی ج ملک را از الف میخرد مستقیما برای شخص ب (شفیع) نسبت به آن مال فروخته شده حق ایجاد میشود. در این حالت لازم است ب در دادگاه دعوی مطرح کند تا ملک را از آن خود کند. طرح دعوی توسط ب نشاندهندهی آمادگی او برای اعمال حق شفعه است. در صورت اثبات شرایط اعمال حق شفعه دادگاه مالکیت شفیع نسبت به قسمت فروخته شده را اعلام میکند.
حق شفعه غیرقابل انتقال است
به این معنا که حق شفعه در مثالی که ابتدای بحث ذکر شد، تنها برای ب ایجاد میشود ب نمیتواند این حق خودش را به دیگری منتقل کند. تنها راه انتقال حق شفعه از شخص ب به دیگری در حالتی است که ب فوت کند و این حق او به ارث برسد. در این حالت وراث ب حق شفعه خواهند داشت. لازم به ذکر است در حالتی که وراث متعدد باشند یا باید همهی آنها از اعمال حق شفعه صرفنظر کنند یا نسبت به همهی قسمتهایی که مورد معامله قرارگرفته، این حق را اجرا نمایند. (اینطور نیست که هر یک از ورثه مستقلا نسبت به سهم خودش اختیار حق شفعه داشته باشد).
حق شفعه فوری است
اعمال حق شفعه فوری است. چون در صورتی که شفیع فورا ارادهی خودش را اعلام نکند اینطور برداشت میشود که وی قصد صرفنظر کردن از حق شفعهی خویش را دارد. در مورد مفهوم فوری بودن، لازم به توصیح است که این فوری بودن کاملا عرفی است و به عادت مردم جامعه بستگی دارد. شفیع از تاریخ مطلع شدن از وقوع قرارداد میان الف و ج فورا باید ارادهی خودش را در اعمال حق شفعه، اعمال کند. همواره شفیع نسبت به وقوع قرارداد ناآگاه فرض میشود. هر کسی مدعی است که شفیع از وقوع قرارداد خبر داشته است باید این ادعای خود را اثبات کند.
در خصوص اجرای حق شفعه مطابق قانون، امکان جزءجزء کردن اجرای حق شفعه وجود ندارد. صاحب حق یا باید از آن صرفنظر کند یا نسبت به تمام ملک مورد نظر آن را اجرا نماید.
دعوی اعمال حق شفعه در دادگاه محل وقوع ملک صورت میگیرد مثلا اگر ملک در شهر سنندج قراردارد، دادگاه سنندج صالح به رسیدگی دعوی حق شفعه است. این دعوی بر علیه خریدار (ج) و فروشنده (الف) اقامه میشود و دعوی بر خریدار به تنهایی کافی نیست. برای اعمال حق شفعه ابتدا لازم است شفیع همان مبلغی که “ج” برای خرید ملک به خریدار پرداخته در صندوق دادگستری بپردازد یا به صندوق ثبت بسپارد و سپس اقدام به اعمال این حق نماید.
منبع : http://mahdad.ir