سرقفلی به زبان ساده حقی است که مستاجر با پرداخت مبلغی به مالک در محل تجاری پیدا می‌کند و برابر این حق می‌تواند از محل تجاری با اجاره ناچیزی استفاده کند.
به گزارش ایسنا، بنابر اعلام بنیاد حقوقی بین‌المللی سنا، یک فرد، برای اجاره مغازه‌ای که یک میلیارد تومان ارزش دارد، ماهیانه ۱۰ میلیون تومان اجاره پرداخت می‌کند در حالی که اگر همان فرد ۹۰۰ میلیون تومان از بابت سرقفلی مغازه پرداخت کند، می‌تواند با ماهی ۱۰۰ هزار تومان اجاره از منافع عین مستاجره استفاده کند در شق دوم مستاجر حق سرقفلی دارد.
خرید مغازه سرقفلی
خرید مغازه سرقفلی ترتیبات و تشریفات خاص خود را دارد اگر سرقفلی مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ باشد، خریدار می‌بایست قبل از اقدام به خرید از رضایت مالک به انتقال سرقفلی اطمینان حاصل کند در غیر این صورت ممکن است بعد از امضاء قرارداد با عدم رضایت مالک مجبور به تخلیه محل سرقفلی با نصف حق کسب پیشه شود. بنابراین پیشنهاد می‌شود برای خرید مغازه سرقفلی حتما از مشاور و وکیل سرقفلی متخصص این حوزه استفاده شود.
انواع سرقفلی
در حال حاضر در حقوق ایران به لحاظ حقوقی دو نوع سرقفلی قابل بررسی می‌باشد.
۱- سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه
این نوع سرقفلی در واقع همان حق کسب و پیشه ناشی از قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ است که در عرف بین مردم از آن تحت عنوان سرقفلی یاد می‌شود و تحت همین عنوان مغازه‌های دارای حق کسب‌وپیشه بین کسبه و بازاریان نقل‌وانتقال می‌گردد.
۲-سرقفلی واقعی
سرقفلی که از آن تحت عنوان سرقفلی واقعی یاد می‌شود، سرقفلی است که ناشی از حق کسب پیشه نیست، بلکه مستاجر در بدو ورود به عین مستاجره با پرداخت مبلغی به مالک، سرقفلی مغازه را خریداری کرده است، این نوع سرقفلی نیز در دو مبحث قابل بحث است.
۱-۲سرقفلی واقعی در زمان قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶
این نوع سرقفلی در کنار حق کسب و پیشه حاصل از قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ قرار دارد و در بسیاری از موارد باعث اشتباه بازاریان و مردم و حتی در بعضی مواقع صاحب نظران و حقوقدانان می‌شود. از آنجا که برای مستاجران مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ حق کسب وپیشه ایجاد می‌شود. در صورتی که مستاجر در بدو ورود به عین مستاجره سرقفلی نیز به مالک پرداخت کرده باشد علاوه بر حق کسب پیشه دارای حق سرقفلی نیز هست.
۲-۲سرقفلی قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶
این نوع سرقفلی اولین بار در حقوق ایران در سال ۱۳۷۶ در قانون روابط موجر و مستاجر پیش‌بینی شد و شرایط تخلیه، تخلف و انتقال این سرقفلی کاملا با سرقفلی ناشی از حق کسب پیشه متفاوت است که متاسفانه اشتباه در این حوزه و مقایسه این نوع سرقفلی با سرقفلی قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ باعث ضرر های جبران ناپذیری برای کسبه و بازاریان می‌شود.
موارد تخلیه مغازه سرقفلی
مواردی که در این مبحث برای تخلیه مغازه‌های سرقفلی ارائه می‌شود مخصوص سرقفلی ناشی از حق کسب پیشه و تجارت است با توجه به محدودیت موارد تخلیه در قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ مغازه‌های سرقفلی مشمول قانون ۱۳۵۶ در ۷ مورد قابل تخلیه است.
تخلیه با پرداخت کامل سرقفلی
مالک در سه مورد می‌تواند صاحب سرقفلی مغازه را با پرداخت تمام سرقفلی تخلیه کند.
۱-تخلیه به جهت تخریب و نوسازی
صاحب ملک می‌تواند با اخذ جواز از شهرداری یا گواهی مبنی بر ساخت تقاضای تخلیه مغازه سرقفلی را کند. در این صورت دادگاه با بررسی مستندات مالک بعد از احراز صحت جواز ساخت یا گواهی شهرداری با ارجاع امر به کارشناس و تعیین ارزش سرقفلی مغازه حکم تخلیه مغاره سرقفلی را مشروط بر پرداخت ارزش ریالی سرقفلی صادر خواهد کرد.
۲-تخلیه به جهت نیاز شخصی به کسب و کار
مالک در صورتی که کسب و کاری نداشته باشد و برای امرار معاش نیاز به استفاده از مغازه خود داشته باشد بعد از اثبات نیاز شخصی در دادگاه می‌تواند با پرداخت کامل سرقفلی مستاجر برابر نظر کارشناس رسمی دادگستری مغازه را تخلیه و در اختیار بگیرد.
۳-تخلیه به جهت نیاز به سکونت
صورتی که محل سرقفلی قابلیت سکونت داشته باشد مالک می‌تواند برای سکونت خود فرزندان همسر و پدر و مادر خود تقاضای تخلیه محل سرقفلی را کند در این صورت نیز مالک مکلف به پرداخت کامل ارزش ریالی سرقفلی مغازه می باشد.
تخلیه با پرداخت نصف سرقفلی
در قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ در صورت تخلف مستاجر یا سرقفلی دار سرقفلی مغازه او کاملا ساقط می‌شود فقط در یک مورد در صورتی که مستاجر از مقررات قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ تخلف نماید، نصف سرقفلی او ساقط می‌شود مستاجر در صورت انتقال حق سرقفلی خود به غیر بدون رعایت مقررات ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ مالک می‌تواند مستاجر را با پرداخت نصف سرقفلی برابر نظر کارشناس تخلیه نماید در این صورت سرقفلی حسب مورد به مستاجر یا متصرف پرداخت خواهد شد.
تخلیه بدون پرداخت سرقفلی
در سه مورد مالک می‌تواند بدون پرداخت سرقفلی مغازه خود را از دست صاحب سرقفلی بگیرد به عبارت دیگر مالک در سه مورد زیر حق درخواست تخلیه بدون پرداخت سرقفلی مغازه را دارد.
۱- در صورت کاربری مغازه سرقفلی بدون رضایت مالک
در صورتی که صاحب سرقفلی بدون رضایت مالک شغل خود را تغییر دهد مالک حق درخواست تخلیه دارد و در این صورت بدون پرداخت ریالی از بابت سرقفلی حکم تخلیه صاحب سرقفلی با اثبات تغییر کاربری سرقفلی صادر خواهد شد مستاجر یا صاحب سرقفلی مغازه صرفاً در دو مورد می‌تواند بدون رضایت مالک شغل خود را تغییر دهد.
در صورتی که هیچ شغلی در اجاره‌نامه قید نشده باشد.
در صورتی که حق تغییر شغل و تغییر کاربری محل سرقفلی را داشته باشد.
۲-تخلیه به جهت ترتیب تفریط
تعدی و تفریط به زبان ساده عبارت است از برخلاف شروط قراردادی یا عرفی نسبت به محل سرقفلی اقدام نماید. به عنوان مثال مستاجر برابر عرف مکلف به برف‌روبی مغازه می‌باشد در صورتی که از عدم برف‌روبی مغازه زیانی متوجه مغازه شود مرتکب تخلف شده است. در صورتی که مستاجر اقدام به تاسیس و ایجاد بالکن در مغازه نماید مرتکب تعدی شده است. مصادیق تعدی و تفریط در رویه دادگاه‌ها متفاوت و مختلف است اما با توجه به اینکه مجازات تعدی و تفریط بسیار شدید و موجب سقوط کل سرقفلی مستاجر می‌شود اکیدا توصیه می‌شود قبل از هر نوع اقدامی نسبت به محل سرقفلی مغازه با وکیل ملکی و وکیل سرقفلی متخصص و صلاحیت دار مشورت شود
۳- عدم پرداخت اجاره بها و موارد فسخ اجاره بها
از جمله مواردی که مالک می‌تواند بدون پرداخت ریالی از بابت سرقفلی مغازه، سرقفلی را تخلیه نماید تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها است از این رو پیشنهاد می‌شود مستاجران و صاحبان سرقفلی در پرداخت اجاره بها وسواس به خرج داده و به شدت پرداخت به موقع اجاره بها را جدی بگیرند.
تعمیرات مغازه سرقفلی
تعمیرات مغازه سرقفلی از جمله مواردی است که سوالات بسیار زیادی از طرف صاحبان سرقفلی و مستاجران در این مورد مطرح می شود از جمله صاحبان سرقفلی سوال می کنند تعمیرات سطحی محل سرقفلی تعویض درب قدیمی محل سرقفلی یا سرامیک کردن کف مغازه یا دیوار مغازه نیاز به رضایت مالک دارد یا خیر پاسخ منفی است چنین اقداماتی نیاز به رضایت مالک ندارد از آنجا که تعمیرات جزئی قانونا به عهده مستاجر است و تعمیرات اساسی و کلی به عهده مالک این چنین تعمیراتی جزیی و برای استفاده بهینه از محل کسب بوده و نیازی به رضایت مالک ندارد اما برای برطرف شدن هرگونه شبهه و جلوگیری از هر گونه اقدامات قضایی مالک در آینده توصیه می‌شود قبل از اقدام به تعمیرات سطحی یا تعویض درب یا دکور مغازه وضعیت فعلی مغازه را از طریق تامین دلیل از شورای حل اختلاف ثبت و ضبط تا در صورتی که مالک در آینده به این بهانه اقدام به طرح دعوای تخلیه از بابت تهدید نماید دلیل محکمی مبنی بر اقدامات انجام شده و وضعیت قبلی مغازه موجود باشد.
توقیف مغازه سرقفلی
سرمایه بسیاری از بازاریان و کسبه سرقفلی مغازه آنها می باشد معمولاً وقتی کاسب و سرقفلی داری بدهکار می شود اولین سوالی که مطرح می شود این است که آیا سرقفلی مغازه بدهکار از بابت وصول بدهی قابل توقیف است پاسخ مثبت است اما با توجه به تقسیم بندی ذکر شده صرفاً سرقفلی واقعی قابل توقیف است و سرقفلی ناشی از حق کسب پیشه قابل توقیف نیست.
منبع : https://www.isna.ir/news/97113015998
