شاید شنیده باشید یا در اطرافیان خود فردی را سراغ داشته باشید که درگیر دعوای ملکی در دادگاه باشد. هنگامی که علّت دعوا را جویا می‌شوید، ممکن است این ماجرا را برای شما تعریف کند که مثلاً چند سال پیش ملکی را خریداری کرده است و قرار بوده در زمانی مشخص تحویل او داده شود یا در تاریخ معینی ملک را تحویل بگیرد و اثاث‌کشی کند، ولی بعد از آن‌که تاریخ موعود فرا رسیده، با اتفاقی غیرمنتظره روبه‌رو شده و آن این‌که با افراد دیگری غیر از خود مواجه شده که آن‌ها نیز ادّعای مالکیت همان ملک را دارند و آن را متعلق به خود می‌دانند. این اتفاقی است که به‌وفور رخ داده است. مالک، یک ملک را در چند معامله به چند فرد منتقل کرده است و بهای ملک را از همه آن‌ها گرفته است. انتقال این املاک می‌تواند به‌موجب اسناد رسمی باشد یا عادی. سند رسمی مالکیت همان سندی است که پس از ثبت معامله در دفاتر اسناد رسمی، از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک صادر می‌شود. سند عادی نیز بیع‌نامه‌ای است که در بنگاه‌های معاملات مسکن، به امضای فروشنده و خریدار می‌رسد. این سند نشان‌دهنده‌ی این است که خریدار تمام یا قسمتی از ثمن معامله را به فروشنده پرداخت کرده یا تعهد به پرداخت مابقی آن در آینده‌ای نزدیک (مثلاً هم‌زمان با تنظیم سند رسمی انتقال) نموده و فروشنده نیز تعهد کرده که در یکی از دفاتر اسناد رسمی حاضر شود و ملک را رسما به نام خریدار کند.
حال در این‌جا تکلیف چیست؟ یک خانه و چندین صاحب خانه؟! کدام‌یک می‌تواند در خانه ساکن شود؟ کدام‌یک مالک واقعی ملک محسوب می‌شود؟ بدیهی است در چنین مواردی که بر سر مالکیت یک ملک بین چند نفر اختلاف وجود دارد، تا زمانی که مالک واقعی مشخص نشود، هیچ‌کدام نمی‌تواند با آسودگی خاطر از آن ملک بهره‌برداری کند. بنابراین، لازم است دادگاه صالح این اختلاف را حل‌وفصل کند و مالک قانونی این ملک را معرفی کند تا در برابر همگان رسمیت پیدا کند.
هنگامی که پای دادگاه به این ماجرا باز می‌شود، با مفاهیمی به‌نام معامله‌ی معارض و انتقال مال غیر مواجه می‌شویم که لازم است تعریف و شرایط هریک از آن‌ها را توضیح دهیم.
معامله‌ی معارض به چه معنا است؟
ماده‌ی ۱۱۷ قانون ثبت، در مقام جرم‌انگاری معامله‌ی معارض چنین مقرّر کرده است: «هر کس به‌موجب سند رسمى یا عادى نسبت به عین یا منفعت مالى (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقى به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به‌موجب سند رسمى معامله یا تعهدى معارض با حق مزبور بنماید، به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد.»
هیأت عمومى دیوان‌عالى‌کشور در رأى وحدت رویه‌ی شماره‌ی ۴۳ مورخ ۱۰/۸/۱۳۵۱ در مقام تفسیر این ماده چنین گفته است: «نظر به این‌که شرط تحقق بزه مشمول ماده‌ی ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک، قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یک مال مىباشد و در نقاطى که ثبت رسمى اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیرمنقول به موجب بند «اول» ماده‌ی ۴۷ قانون مزبور اجبارى باشد، سند عادى راجع به معامله آن اموال طبق ماده‌ی ۴۸ همان قانون در هیچ‌یک از ادارات و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمى نخواهد داشت، بنابراین، چنانچه کسى در این قبیل نقاط با وجود اجبارى‌بودن ثبت رسمى اسناد، قبلا معاملهاى نسبت به مال غیرمنقول به‌وسیله سند عادى انجام دهد و سپس به‌موجب سند رسمى معاملهاى معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد، عمل او از مصادیق ماده‌ی ۱۱۷ قانون ثبت اسناد نخواهد بود، بلکه ممکن است بر فرض احراز سوءنیت با ماده کیفرى دیگرى قابل انطباق باشد.»
بدین‌ترتیب، مطابق تفسیر هیأت عمومى دیوان‌عالى کشور، جرم معامله‌ی معارض تنها در صورتی واقع می‌شود که هر دو معامله به‌موجب سند رسمی انجام شده باشد. با توجه به این‌که در صورت رسمی‌بودن معامله‌ی اول، احتمال انجام معامله‌رسمی معارض با آن بسیار ضعیف است، امکان تحقق عملی این جرم نیز چندان زیاد نیست و به همین جهت، در محاکم ما پرونده‌ی کیفری زیادی در این خصوص وجود ندارد. اما آن‌چه بسیار شایع است، معاملات مکرّری است که با اسناد عادی بر مال واحد انجام می‌شود و بعضاً ممکن است یک سند رسمی نیز در بین آن‌ها وجود داشته باشد. در این موارد با جرم دیگری به‌نام «انتقال مال غیر» مواجه هستیم که در قسمت بعد با آن آشنا می‌شویم.
انتقال مال غیر به چه معنا است؟
تصور کنید که فروشنده ابتدا با نوشتن بیع‌نامه‌ای با شخص الف تعهد کرده که ملک را در دفتر اسناد رسمی به خریدار منتقل کند، اما به‌جای عمل کردن به قول خود، آن ملک را مجددا با بیع‌نامه‌ی عادی یا سند رسمی به شخص ب منتقل کرده است.
مطابق ماده ۱ قانون راجع به مجازات انتقال مال غیر «کسی که مال غیر را با علم به این‌که مال غیر است، به‌نحوی از انحاء عیناً یا منفعتاً بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند، کلاهبردار محسوب و مطابق ماده ۲۳۸ قانون عمومی محکوم می‌شود و همچنین است انتقال‌گیرنده که در حین معامله عالم به عدم مالکیت انتقال‌دهنده باشد.»
پس عمل فروشنده جرم است و مجازات دارد. مجازات آن هم همان مجازات کلاهبرداری است که در ماده‌ی یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا، اختلاس و کلاهبرداری ذکر شده است. (یعنی یک تا هفت سال حبس، جزای نقدی و ردّ مال در حق مال‌باخته) علاوه بر فروشنده، انتقال‌گیرنده نیز اگر از عدم مالکیت انتقال‌دهنده آگاه باشد و با این حال معامله را قبول کند، کلاهبردار محسوب می‌شود. همچنین مالک اولیه‌ی ملک هم اگر از فروش مال خود به دیگری آگاهی پیدا کند، موظف است خریدار را با ارسال اظهارنامه از اتفاقی که واقع شده، آگاه کند، وگرنه خود معاون در جرم محسوب می‌شود و به مجازات معاونت در کلاهبرداری محکوم می‌گردد.
نحوه‌ی تعیین تکلیف خریداران
وقتی فروشنده یک ملک را به بیش از یک نفر واگذار می‌کند، طبیعی است که هر دو خریدار خود را مالک می‌دانند و هر دو در رقابت با یک‌دیگر تلاش دارند ملک را از آن خود کنند. حال اولویت با کدام‌یک از آن‌هاست؟
اگر هر دو معامله در سند عادی منعکس شده باشد، اصولاً باید تاریخ معاملات ملاحظه شود و تاریخ هر کدام زودتر باشد، دارنده‌ی آن مالک شناخته شود. البته این مشروط بر آن است که از درستی تاریخ‌ها مطمئن باشیم. چون تاریخ سند عادی (بر خلاف تاریخ سند رسمی که همیشه درست تلقی می‌شود) فقط نسبت به امضاکنندگان سند مؤثر و تأثیری در حق سایر اشخاص ندارد، مگر آن‌که درستی این تاریخ برای دادگاه محرز شود. دلیل این امر آن است که ممکن است امضاکنندگان سند عادی به‌سهولت تاریخ غیرواقعی در آن قید کنند تا حق خود را مقدّم بر دیگری جلوه دهند.
اما اگر معامله‌ی اول با سند عادی و معامله‌ی دوم با سند رسمی باشد، کسی مالک محسوب می‌شود که سند رسمی در دست دارد، حتی اگر تاریخ تنظیم آن بعد از سند عادی باشد.
منبع : http://mahdad.ir
