موضوع مالیات بر خانه‌های خالی از جمله مباحثی است که در ۳ دهه گذشته همواره مورد توجه سیاسـت‌گــذاران و کارشناسان بخش مسکن بوده و در باب تنظیم بازار اجاره موافقین و مخالفین خاص خود را هم داشته است و در مواردی نیز لوایحی از طرف دولت حتی تنظیم شده و به مجلس شورای اسلامی رفته یا بعضا به صورت طرح توسط نمایندگان مجلس پیشنهاد شده و به کمیسیون‌های تخصصی ارجاع شده اما به هر حال همین برآیند کلی نظرات موافق و مخالف بالاخره منتج به نتیجه و تبدیل به قانون نشد. مهم‌ترین نظرات که وجود داشت مخصوصا بحث مخالفین، در ارتباط با اجرایی بودن قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی هست. بستر اجرایی برای این کار فراهم نشده یا فراهم نبوده است. یعنی با اصل این موضوع که باید از خانه‌های خالی مالیات گرفت، کمتر مخالفتی وجود داشته است. دشواری اجرایی بودن این قانون برمی‌گردد به موضوع شناسایی خانه‌های خالی که زیرساخت‌های لازم برای شناسایی خانه‌های خالی وجود نداشته است. البته قبل از این یک سری بحث‌ها در دهه گذشته وجود داشته که آیا تعداد خانه‌های خالی به اندازه‌ای هست که لازم باشد در مورد آن سیاست‌گذاری کرد و برخوردهای تنبیهی درباره آنها انجام داد و اینها را مجبور به عرضه در بازار اجاره باشیم یا نه. آمار و ارقام ما بیشتر حکایت از این داشت که تعداد این خانه‌ها در حد نرم طبیعی قرار دارد. حالت طبیعی که برای خانه‌های خالی وجود داشته باشد تا دو دهه گذشته غالب بوده ولی به زعم خود من مخصوصا در یک دهه گذشته تعداد خانه‌های خالی بیشتر شده است. در عین حال، اولین‌بار در مواد ۱۰ و۱۱ قانون مالیات بر درآمدهای سال ۱۳۶۶ مساله مالیات از خانه‌های خالی مطرح و مقرر شد که از مالکان مستغلاتی که طی شش ماه خالی بوده‌اند، مالیات اخذ شود. این مواد قانونی اما در سال ۱۳۸۰ به درخواست سازمان امور مالیاتی از قانون یادشده حذف شد. تا اینکه در سال ۹۴ دوباره در ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم به این مساله پرداخته شد. وزارت دارایی و سازمان امور مالیاتی در دهه ۷۰ و ۸۰ که ما بحث می‌کردیم نه‌تنها هیچ‌گونه استقبالی نمی‌کردند بلکه مخالف بودند و می‌گفتند هزینه شناسایی واحدهای خالی از درآمد آنها برای ما بیشتر است و لذا اصلا شناسایی این واحدها برای ما صرف نمی‌کند. در کشور ما سامانه جامعی برای شناسایی املاک چه مالکیتی چه اجاره‌ای وجود نداشته و تا این سامانه ایجاد نشود این بحث مربوط به شناسایی هم قابل انجام نیست. البته در دوره دولت نهم یعنی دولت اول آقای احمدی‌نژاد ایشان خیلی بر این موضوع مصر بود و تلاش‌هایی را در مجموعه دولت سامان دادند که بتواند هم بحث شناسایی واحدهای خالی و هم سامانه‌ای که املاک کشور را شناسایی بکند و بتوانند مالیات بر خانه‌های خالی و هم مالیات از صاحبان املاک بیشتر از دو واحد یا املاک مازاد را اخذ کند. در رابطه با این موضوع تلاش زیادی صورت گرفت و متمرکز در خود ریاست‌جمهوری این تلاش انجام شد ولی آن هم موفقیت‌آمیز نبود و به نتیجه نرسید و لذا این بحث همیشه ابتر ماند.
این وضعیت ادامه داشت تا اینکه بالاخره در سال ۹۴ در مجموعه دولت و وزارت اقتصاد و دارایی هماهنگی صورت گرفت و در قالب اصلاحیه بر ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات مستقیم یک اصلاحیه داده شد و در شهرهایی بیش از یکصد هزار نفر جمعیت مالیاتی برای خانه‌های خالی بیشتر از یک سال خالی می‌مانند از سال دوم به بعد با نرخ‌هایی که مقرر شد، در آنجا مالیات وضع شد و این لایحه تصویب شد و البته در همانجا هم اشاره شد که بر اساس اطلاعاتی که در سامانه ملی املاک و اسکان شناسایی خانه‌های خالی صورت بگیرد و از سال دوم، این مالیات از این واحدها اخذ بشود. در سال ۹۴ این قانون تصویب شد این اصلاحیه صورت گرفت و این قانون ابلاغ شد. از آنجا به بعد نیز ردپایی در اجرای این ماده و همچنین حضور در سیاست‌گذاری‌ها مشاهده نمی‌شود علی‌رغم اینکه این قانون بیش از پنج سال از زمان تصویبش می‌گذرد ولی هیچ قابلیت اجرایی پیدا نکرد که آن هم برمی‌گردد به همان بحث شناسایی و راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان، همچنان که در سال ۸۶ و ۸۷ آن سامانه دولت نهم نتوانست این سامانه را به سرانجام برساند.
موضوع دوم اینکه به هر حال الان دوباره با همان سازوکار یعنی با اتکا به همان سامانه ملی املاک و اسکانی که در اصلاحیه‌ای که در مجلس به تصویب رسیده باز با همان روش آمده و قانون جدید وضع شده که البته فرقش با قانون قبلی ظاهرا در نرخ‌ها است و زمان اجرای آن. یک سری بحث‌های ماهیتی هم پیش‌بینی شده. اما مشکل ما از اول بحث نرخ مالیات نبوده که حالا بخواهد نرخ‌ها عوض شود، بلکه بحث سامانه شناسایی است که الان بر اساس اطلاعاتی که من از دوستان و همکاران وزارت مسکن گرفتم ظاهرا روی همان سامانه هنوز دارند کار می‌کنند و نمی‌دانند چقدر نهایی شده و چقدر می‌تواند قابل اتکا باشد. باید این موضوع را ابتدا دوستان و مسوولان مسکن پاسخ بدهند چرا که هر قانونی که در این زمینه وضع بشود به سرنوشت قبل مبتلا خواهد شد و نمی‌تواند اثرگذار باشد.
جدای از بحث اصلاحات مدنظر شورای محترم نگهبان این مساله شناسایی خانه‌های خالی مانع از اجرای قانون بوده است. اما یک موضوع دیگر که به زعم من در واقع می‌تواند اثرگذاری این نوع قوانین را یک کم تضعیف بکند این است که در بازار اجاره در مجموع و به‌طور متوسط ۲۵ درصد تا ۳۵ درصد در جاهای مختلف نرخ واحدهای اجاره‌داری ما است که البته در بعضی از شهرها این نرخ هم بیشتر می‌شود تا حدود مثلا ۴۰ درصد هم می‌رسد به هر حال ما از آنجایی که نهادهای حرفه‌ای اجاره‌داری نداریم و بخش قابل توجهی از موجرین ما که در چارچوب این سیستم سنتی اجاره‌داری می‌کنند مالکین حقیقی بوده و به درآمد اجاره وابسته هستند و به‌طور طبیعی واحدهایشان را از سیستم اجاره‌داری خارج نمی‌کنند مگر در حد چند ماهی که موقت خواهد بود برای جابه‌جایی استفاده بشود. بخش زیادی از موجران اینها هستند و بخش دیگری از موجران که به زعم من کمتر از ۲۰ درصد هستند و البته اگر انبوه‌سازان را هم جدا کنیم و کسانی که واحدهایی را ساختند و منتظر فروش هستند و الان هم قانون یک سال برای اینها مهلت گذاشته که اجاره بدهند، اگر اینها را هم خارج بکنیم، تعداد موجرین یا مالکینی که واحدهایشان را به سایر انگیزه‌های سوداگری خالی نگه می‌دارند خیلی زیاد نخواهد بود. اینها با ابزار مالیاتی یا سایر ابزارهای تنبیهی معمولا ترغیب نمی‌شود واحدهایشان را به بازار اجاره بیاورند چرا که آنها انگیزه‌های سوداگرانه دارند و واحدها را خالی نگه می‌دارند اولا فرار مالیاتی اینها خیلی زیاد است یعنی همان بحث شناسایی اینها می‌توانند واحدهایشان را به طرق مختلف خالی نگه دارند که شناسایی نشود از جمله اینکه یک وسایلی در آن می‌گذارند یا آب و برق آنها را مصرف می‌کنند که اینها هم قابل شناسایی نیست و فرار مالیاتی خیلی راحت انجام می‌شود. از طرف دیگر، اگر اینها ناگزیر از دادن مالیات هم بشوند، مالیاتش را می‌دهند بعد دین خود و ارزش افزوده از طریق این دارایی جبران می‌کنند و به دست می‌آورند. این موضوع باعث می‌شود خیلی نشود روی بحث اثرگذاری این نوع ابزار مالیاتی با اطمینان صحبت کرد و البته در کنار این موضوع، موضوع خانه‌های خالی دوم و سوم هم هست که اینها هم از شمول خانه‌های خالی خارج می‌شوند و بحث حق مالکیت مطرح می‌شود. به هر حال الان بر اساس آمارهایی که اعلام شده حدود ۲ میلیون واحد مسکونی درزمره واحدهای خالی هستند. ولی همین اندازه و حدود ۲٫۵ میلیون واحدهای خانه‌های دوم در کشور وجود دارد. که اینها هم به عنوان خانه‌های مازاد هستند اما خالی نیستند. ولی به عنوان خانه‌های دوم و سوم مورد استفاده قرار می‌گیرد. اینها هم از شمول این قانون خارج می‌شوند که درصد آنها هم قابل توجه است و بیشتر از خانه‌های خالی هستند. در جمع‌بندی باید گفت که هر چند اصل سیاست اخذ مالیات از خانه‌های خالی آن هم با نرخ‌های موثر و به حساب قابل توجه قابل دفاع است و باید در مجموعه سیاست‌گذاری‌های کلی بخش مسکن وجود داشته باشد ولی موضوع مهمی که می‌تواند اثرگذاری این سیاست و قانون را تضعیف بکند همان بحث شناسایی خانه‌های خالی است که به زعم من هنوز در ارتباط با آن ابهام وجود دارد بعد از شناسایی، فرارهای مالیاتی هم می‌تواند صورت بگیرد و لذا اثرگذاری این قانون را تضعیف کند و چه بسا پنج سال دیگر هم بگذرد و شاهد باشیم که چنین قانونی نتوانسته اثرگذاری داشته باشد.
محمود جهانی
منبع : http://www.taadolnewspaper.ir
