تعریف مزایده
از منظر حقوقی؛ به نوعی از معامله و فروش اموال منقول و غیر منقول شخصیت حقوقی یا حقیقی اطلاق میشود که با ساز و کاری حقوقی و شرایطی مطابق قانون به مرحله اجرا میرسد.
با عنایت به این تعریف به خوبی مبین ساخته میشود که؛ تشریفات قانونی و رعایت ساز و کار حقوقی در خصوص اجرای مزایده دارای اهمیت ویژه‌ای میباشد و اساسا؛ مزایده‌‌ای که ساختار قانونی را رعایت نکرده باشد، دارای ارزش حقوقی و وجاهت قانونی نمی‌باشد.
بها و قیمت پایه مزایده به واسطه کارشناسی نماینده رسمی دادگستری تعیین شده و خریداران با رعایت تشریفات قانونی، اقدام به ارائه قیمت پیشنهادی خود برای اموال مورد نظر می نمایند و فروشنده( شخص حقیقی یا حقوقی) با بررسی قیمت‌های پیشنهادی، اقدام به انتخاب بالاترین قیمت پیشنهاد شده به عنوان خریدار مینماید.
در واقع با ساز و کار مزایده؛ اموالی که دارای تقاضای خرید زیادی بوده و به جهات مختلف، زمینه ساز منفعت مادی میشود؛ در بستری عادلانه و با نظارت قانون و ارگان‌های ذی ربط به فروش میرسد.
با این اوصاف؛ متوجه شدیم که در مزایده بالاترین قیمت پیشنهادی به عنوان برنده مزایده انتخاب شده و اموال مربوطه با سپری شدن روند حقوقی و مالی در اختیار خریدار قرار می‌گیرد.
لازم به ذکر است که؛ مزایده در نقطه مقابل مناقصه قرار دارد. ما می‌دانیم که در روند مناقصه بر خلاف مزایده، پیشنهاد مالی کمتر مورد قبول واقع می‌گیرد و اصولا؛ مناقصه در خصوص اعطای پروژه‌های دولتی و غیر‌دولتی کاربرد دارد.
مزایده در قانون
ماده ۱۳۷ قانون اجرای احکام مدنی: ترتیب فروش اموال غیر منقول به استثنای مواردی که در این بخش معین گردیده مانند فروش اموال منقول است.
مطابق ماده ۱۳۸ قانون اجرای احکام مدنی در آگهی مزایده مال غیر منقول نکات زیر باید تصریح شود:
۱- نام و نام خانوادگی صاحب ملک
۲- محل وقوع ملک و توصیف اجمالی آن و تعیین اینکه ملک محل سکونت یا کسب یا پیشه و یا تجارت یا زراعت و غیره است.
۳- تعیین اینکه ملک ثبت شده است یا نه.
۴- تعیین اینکه ملک در اجاره است یا نه و اگر در اجاره است مدت و میزان اجاره.
۵- تصریح به اینکه ملک مشاع است یا مفروز و چه مقدار از آن فروخته میشود.
۶- تعیین حقوقی که اشخاص نسبت به آن ملک تحت هر عنوان دارند.
۷- قیمتی که مزایده از آن شروع میشود.
۸- ساعت و روز و محل مزایده.
تبصره ماده ۱۹ قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب ۱۳۸۱: « در مواردی که انجام معاملات، مستلزم تعیین قیمت عادله روز از طرف کارشناس رسمی است، نظریه اعلام شده حداکثر تا ۶ ماه از تاریخ صدور معتبر خواهد بود.»
این آگهی به ترتیب زیر منتشر و علاوه بر آن، در محل ملک نیز نصب میشود.
انتشار آگهی
مطابق ماده ۱۱۹ قانون اجرای احکام مدنی، موعد فروش باید طوری تعیین شود که فاصله بین انتشار آگهی و روز فروش بیشتر از یک ماه و کمتر از ده روز نباشد.
نشر آگهی به دو گونه است:
۱-آگهی در روزنامه؛ به موجب ماده ۱۱۸ قانون اجرای احکام مدنی: آگهی فروش باید در یکی از روزنامههای محلی، یک نوبت منتشر شود.
هر یک از طرفین میتوانند تقاضا کنند که آگهی فروش در روزنامه کثیرالانتشار آگهی شود. ۲- الصاق آگهی؛ اگر روزنامه محلی وجود نداشته باشد یا ارزش مال تا ۲۰۰۰۰ (بیست هزار) تومان باشد، در این صورت، الصاق آگهی در محل، جایگزین نشر آگهی در روزنامه می شود. {در این خصوص، هفته نامه را هم میتوان همچون روزنامه به حساب آورد}؛ همچنین لازم است که آگهی به صورت جداگانه در قسمت اجرا و محل فروش نیز الصاق شود (ماده ۱۲۳ قانون اجرای احکام مدنی)
نکته مهم: مطابق ماده ۱۲۵ قانون اجرای احکام مدنی، حضور نماینده دادستان در جلسه مزایده ضروری است؛ بنابراین اگر امضای نماینده دادستان در صورتجلسه مزایده نباشد، میتوان مزایده را باطل کرد.
دادورز(مأمور اجرا) میتواند حداقل۱۰ درصد مبلغ (بالاترین مبلغ پیشنهادی) را نقدًا دریافت کند؛ در این صورت، برنده مزایده باید بقیه آن را تا یک ماه از تاریخ مزایده پرداخت کند. اگر خریدار در این مدت یک ماهه، بقیه مبلغ را نپردازد، هزینه های آگهی مجدد و… از آن برداشته می شودو بقیه اش به صندوق دادگستری واریز میشود و مزایده تکرار می شود. تحویل مال به خریدار مستلزم پرداخت کل مبلغ است.
پیدا نشدن خریدار
اگر خریدار پیدا نشود سه راه حل وجود دارد:
۱- محکوم له {طلبکار} مال دیگری را معرفی کند و مال موضوع مزایده آزاد شود.
۲- خود محکوم له {طلبکار} مال را به قیمت پایه قبول کند.
۳- محکوم له تقاضای تجدید مزایده را بکند (که در این صورت، هزینه های مزایده ی بعدی به عهده خودش می باشد) به موجب ماده ۱۳۱ قانون اجرای احکام مدنی: هرگاه مالی که مزایده از آن شروع میشود خریدار نداشته باشد محکوم له می تواند مال دیگری از محکوم علیه معرفی و تقاضای توقیف و مزایده آن را بکند یا معادل طلب خود از اموال مورد مزایده به قیمت ارزیابی شده قبول کند یا تقاضای تجدید مزایده مال توقیف شده را بنماید؛ در این صورت، در مزایده دوم، مال مورد مزایده به هر میزانی که خریدار پیدا کند به فروش خواهد رفت و هزینه آگهی مجدد به عهده محکوم له میباشد؛ هرگاه طلبکاران متعدد باشند رأی اکثریت آنها از حیث مبلغ طلب برای تجدید آگهی مزایده ملاک اعتبار است.
نکته ۱: محکوم له در مزایده اول و همچنین در مزایده دوم، فقط به قیمت پایه میتواند مال را قبول کند.
نکته ۲: اینکه در ماده ۱۳۱ گفته شده است ”به هر میزان که خریدار پیدا کند“، بدان معنی نیست که قیمت بسیار پایین تر از قیمت پایه هم مورد قبول باشد؛ در اینگونه مواقع، معمولا تا۱۰ درصد و، نهایتًا و استثنائا، تا ۲۰ درصد کمتر از قیمت پایه را می توان در نظر گرفت.
حضور محکوم له و محکوم علیه {طلبکار و بدهکار} در جلسه مزایده الزامی نیست.
محکوم له می تواند در مزایده شرکت کند و احتمالا برنده مزایده باشد. اما محکوم علیه نمی تواند؛ محکوم علیه صرفا می تواند بالاترین قیمت پیشنهادی را بپردازد و از انتقال آن مال جلوگیری کند؛ ماده ۱۴۴ قانون اجرای احکام مدنی: «در مواردی که ملک خریدار نداشته و محکوم له آن را در مقابل طلب خود قبول کند، مالک ظرف دو ماه از تاریخ انجام مزایده می تواند کلیه بدهی و خسارات و هزینه های اجرایی را پرداخته و مانع انتقال ملک به محکوم له شود. دادگاه بعد از انقضای مهلت مزبور دستور انتقال تمام یا قسمتی از ملک را که معادل طلب محکوم له باشد خواهد داد.»
موارد کاربرد مزایده
مزایده راهکار قانونی برای فروش اموال منقول و غیر منقول شخصیت های حقیقی و حقوقی میباشد که در شرایط مختلف کابرد دارد.
برخی از کاربردهای مزایده عبارتند از:
مطالبه مهریه از جانب زوجه: در مواردی که زوجه اقدام به اجرای مهریه خود نماید؛ بخش اجرای احکام دادگستری اقدام به توقیف مال زوج و در صورت عدم پرداخت مهریه از جانب زوج؛ مراحل برگزاری مزایده و وصول مهریه زوجه را در دستور کار قرار می‌دهد.
ورشکستگی شرکت: در مواردی که شرکت اعلام ورشکستگی نماید و توان پرداخت دیون و اجرای تعهداتش را نداشته باشد؛ مدیر تصفیه با تنظیم فهرستی از اموال و دارایی‌های شرکت، نسبت به برگزاری مزایده و فروش این اموال بر اساس تشریفات قانونی اقدام مینماید.
پرونده‌های کیفری: بر اساس ماده‌ی ۵۲۹ قانون آیین دادرسی کیفری و قانون نحوه‌ی اجرای محکومیت مالی؛ در موارد پرداخت حقوق شاکی یا جزای نقدی می توان از مزایده استفاده نمود.
اموال فرسوده ادارات و سازمان های دولتی: یکی دیگر از کاربردهای مزایده؛ در خصوص فروش اموال، تجهیزات و ماشین آلات ادارات و سازمان‌ها میباشد.
مزایده مال مشاعی
مال توقیف شده چه به صورت مفروز و چه مشاع، اعم از اینکه منقول باشد یا غیرمنقول، در جلسه مزایده به فروش میرسد. البته اگر مال توقیف شده به صورت مشاع باشد دارد در آگهی مزایده فروش مال مشاع، به مشاهده بودن مال موضوع مزایده و اینکه سهم مشاعی آن به فروش میرسد تصریح شود.
ماده ۱۴۱ قانون اجرای احکام مدنی: «در صورتی که سایر شریکان، فروش تمام ملک یا مال مشاعی را تقاضا کنند، در این صورت، تمام مال به فروش میرسد و سهم شرکا از محل فروش پرداخت می شود.».
تنظیم سند صرفًا به نام برنده مزایده صورت می گیرد و اجرای احکام حتی به درخواست برنده مزایده نمی تواند سند را به نام فرد دیگری تنظیم کند؛ ماده ۱۴۳ قانون اجرای احکام مدنی: « دادگاه درصورت احراز صحت جریان مزایده، دستور صدور سند انتقال را به نام خریدار می دهد و این دستور قطعی است.»
سوال: آیا واحد اجرا علاوه بر تنظیم سند مال غیر منقول، ملک را هم باید تحویل برنده مزایده بدهد یا اگر متصرفی در ملک وجود داشته باشد برنده مزایده باید علیه متصرف، دادخواست خلع ید بدهد؟
جواب: گرچه شاید منصفانه تر این باشد که واحد اجرای احکام دادگستری اقدام به خلع ید و تحویل ملک به خریدار (برنده مزایده) نماید اما توجه به اینکه خرید از طریق مزایده نوعی ریسک هم به حساب میآید، خریدار باید احتمال این را بدهد بعد از تنظیم سند از طریق اجرای احکام دادگستری، ممکن است مجبور باشد از طریق دعوی خلع ید نسبت به رفع تصرف متصرف اقدام کند. در عمل نیز به همین گونه است و در پاره ای مواقع، برنده مزایده مدتی درگیر پرونده ی خلع ید می شود.
شکایت از مزایده
مهلت شکایت از مزایده تا یک هفته پس از مزایده است و به دادگاه داده می شود.
بنابراین، تا پایان این مهلت نمی توان مال را تحویل برنده مزایده داد؛ اگر شکایتی نسبت به انجام مزایده صورت گیرد، تا پایان رسیدگی به شکایت، آن مال تحویل داده نمی شود.
ماده ۱۳۶ قانون اجرای احکام مدنی: در موارد زیر فروش از درجه اعتبار ساقط و مزایده تجدید می شود:
۱- هرگاه فروش در غیر روز و ساعت معین یا در غیر محلی که به موجب آگهی تعیین شده به عمل آید.
۲- هرگاه کسی را بدون جهت قانونی مانع از خرید شوند و یا بالاترین قیمتی را که خواسته است رد کنند.
۳- در صورتی که مزایده بدون حضور نماینده دادستان باشد.
۴- در صورتی که خریدار طبق ماده ۱۲۷{ قانون اجرای احکام مدنی} ممنوع از خرید بوده باشد.
ماده ۱۲۷ قانون اجرای احکام مدنی: محکوم له می تواند مانند سایرین در خرید شرکت کند ولی ارزیابان و دادورزها (مأمور اجرا) و سایر اشخاصی که مباشر امر فروش هستند و نیز خویشاوندان نسبی و سببی آنان تا درجه سوم نمیتوانند در خرید شرکت کنند.» در صورتی که این افراد مال مورد مزایده را بخرند باید مزایده باطل شود هرچند کسی شکایت نکرده باشد؛ گرچه معموًلا در عمل، اگر کسی شکایت نکند، مزایده صحیح تلقی شده و مشکلی نخواهد داشت.
قوانین پیرامون مزایده:
قانونگذار به مواد قانونی قانون اجرای احکام مدنی جمهوری اسلامی ایران اکتفا کرده و قوانینی را وضع کرده است که به شرح ذیل می باشد:
ماده ۱۱۵ : «اگر از طرف دولت یا شهرداری محلی برای فروش اموال منقول معین شده باشد فروش در آن محل به عمل میآید و اگر محلهایی که معین شده است متعدد باشد فروش در محل به عمل میآید که برای منافع محکوم علیه ترجیح داده باشد و تشخیص این امر با مدیر اجرا است. هرگاه از طرف دولت یا شهرداری محلی برای فروش معین نشده باشد محل فروش را مدیر اجراء معین می‌کند.»
ماده ۱۱۶ : «در مواردی که حمل اموال منقول به محل دیگری مخارج زیاد داشته باشد اشیاء توقیف شده در محلی که حفظ می‌شده به فروش میرسد.»
ماده ۱۱۸ : «آگهی فروش (آگهی مزایده) باید در یکی از روزنامههای محلی یک نوبت منتشر شود.»
ماده ۱۱۹ : «موعد فروش باید طوری معین شود که فاصله بین انتشار آگهی و روز فروش بیش از یک ماه و کمتر از ده روز نباشد.»
ماده ۱۲۲ : «در آگهی فروش مال منقول نکات ذیل تصریح میشود: ۱ – نوع و مشخصات اموال توقیف شده. ۲ – روز و ساعت و محل فروش. ۳ – قیمتی که مزایده از آن شروع میشود.»
ماده ۱۲۸ « مزایده از قیمتی که به ترتیب مقرر در مواد ۷۳ تا ۷۵ معین شده شروع میشود و مال متعلق به کسی است که بالاترین قیمت را قبول کرده است.»
ماده ۱۳۳ : «تاریخ فروش و خصوصیات مال مورد فروش و بالاترین قیمتی که پیشنهاد شده و اسم و مشخصات خریدار در صورت مجلس نوشته شده و به امضاء خریدار میرسد.»
ماده ۱۳۶ : «در موارد زیر فروش از درجه اعتبار ساقط و مزایده تجدید میشود: ۱ – هر گاه فروش در غیر روز و ساعت معین یا در غیر محلی که به موجب آگهی تعیین گردیده به عمل آید. ۲ – هر گاه کسی را بدون جهت قانونی مانع از خرید شوند و یا بالاترین قیمتی را که خواسته است رد نماید. ۳ – در صورتی که مزایده بدون حضور نماینده دادسرا باشد. ۴ – در صورتی که خریدار طبق ماده ۱۲۷ ممنوع از خرید بوده باشد. شکایت راجع به تخلف از مقررات مزایده در موارد مذکور ظرف یک هفته از تاریخ فروش به دادگاه داده میشود و قبل از انقضای مهلت مذکور یا قبل از‌اتخاذ تصمیم دادگاه (در صورت وصول شکایت) مال به خریدار تسلیم نخواهد شد.»
قاسم نجفی بابادی
منبع : http://estinafgar.ir/1397/10/17
