به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس، فرآیند خوداظهاری اطلاعات مالکیت و سکونت پس از مدت‌ها انتظار به منظور تکمیل اطلاعات سامانه ملی املاک و اسکان از ۱۹ فروردین ماه سال جاری کلید خورد.

فارغ از اینکه هم اکنون سامانه ملی املاک و اسکان به دلیل سرپیچی بعضی دستگاه‌های اجرایی توان تقاطع‌گیری داده‌ها را ندارد، اما شروع فرآیند خوداظهاری منجر به احساس خطر گسترده بین سوداگران شده و عزم حاکمیت برای ساماندهی بازار مسکن پس از مدت‌ها هویدا شد.

البته سوداگران بازار مسکن نیز دست از فعالیت بر نداشته و همزمان با شروع فرآیند خوداظهاری به انتشار شبهات بسیاری پیرامون قانون مالیات بر خانه‌های خالی مصوب مجلس یازدهم اقدام کردند.

در همین راستا، در مدت کم پس از ۱۹ فروردین ماه تحلیل‌های غیر دقیق بسیاری پیرامون قانون مذکور مطرح شده است. در همین ارتباط به منظور بحث پیرامون این تحلیل‌های به سراغ حسین عبداللهی، کارشناس حوزه مسکن رفتیم تا از متن دقیق قانون مالیات بر خانه‌های خالی آگاه شویم.

مشروح این گفتگو به شرح ذیل است:

*حمایت از سوداگران از سال ۹۲ تا ۹۵ در دستور کار وزارت راه و شهرسازی

فارس: به عنوان سوال اول، متاسفانه در طول سال‌های ۹۲ تا سال ۹۵، بی‌عملی گسترده از سوی مسئولان دولتی در حوزه ساماندهی  بازار مسکن را شاهد بودیم. ممکن است به عنوان سوال اول به مصادیقی بپردازید که زمینه گسترده شدن چتر مالیاتی برای سوداگران را فراهم کرد؟

عبداللهی: در سال ۱۳۹۴ در اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم قرار شد با اعمال مالیات بر سوداگران و محتکران بساط این تقاضاها از بازار مسکن جمع شود؛ اما با نامه ای که وزیر راه و شهرسازی به رئیس مجلس وقت داد، با وضع مالیات بر عایدی سرمایه یا مالیات بر سوداگران مخالفت شد و فقط مالیات بر خانه‌های خالی آنهم به طور ناقص تصویب شد. بنابراین به نظر می‌رسید، چتر مالیاتی گسترده‌ای برای دلالان بازار مسکن مهیا شده است.

با وجود تصویب این قانون در سال ۱۳۹۴، یک ریال مالیات هم از کسی اخذ نشد. دو دلیل اصلی این موضوع یکی از بعد اجرا بود که وزیر راه و شهرسازی وقت معتقد بود، اطلاعات بروز را ندارد و باید این سامانه توسط شهرداری ایجاد شود، با این وجود در آن مدت هیچ لایحه‌ای نیز از سمت این وزارتخانه برای تغییر قانون به مجلس داده نشد.

طبق قانون وزارت راه ‌و ‌شهرسازی فرصتی ۶‌ ماهه داشت تا بر اساس تبصره ۷ ماده ۱۶۹ قانون مذکور، «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را ایجاد کند و در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار دهد؛ اما پس از گذشت بیش از ۵ سال و با وجود تصریح قانون و پیگیری به وسیله ۷ نامه از سوی سازمان مالیاتی و وعده‌های متعدد مسئولین وزارت راه و شهرسازی، این سامانه راه‌اندازی نشد.

از آنجا که پیش نیاز اصلی اخذ مالیات بر خانه های خالی شناسایی این خانه‌ها توسط سامانه املاک است، راه‌اندازی نکردن سامانه قدرت تشخیص دقیق و رصد خانه های خالی را زیر سوال می‌برد و با این ترک فعل می‌توان گفت، فرش قرمز وسیعی خود به خود زیر پای مالکان، سوداگران و محتکران بزرگ مسکن پهن شد تا بدون هیچ ریسک و ترسی به التهاب آفرینی و افزایش قیمت این کالای اساسی و فشار مضاعف به مردم مستضعف و مستأجران ادامه دهند که افزایش بی سابقه (حدود ۶ برابری) قیمت مسکن در شهر تهران از ۴٫۱ میلیون تومان به ازای هر متر مربع در سال ۱۳۹۴ به ۲۳٫۸ میلیون تومان در سال ۱۳۹۹ نمونه این نابسامانی‌ها بود.

فارس: برخی از کارشناسان معتقدند، عباس آخوندی نه تنها برای کوتاه کردن دست سوداگران از بازار مسکن انگیزه نداشته، بلکه مخالف جدی این کار بود، ممکن است، بفرمایید این مخالفت‌ها در کجا آشکار شد؟

عبداللهی: نداشتن عزم کافی برای اجرای سامانه املاک و غفلت از ظرفیت‌های آن دلیل اصلی عدم اجرای قانون مالیات بر خانه خالی، دلیل دیگر ضعف‌های موجود در قانون سال ۱۳۹۴ بود. قانون سال ۱۳۹۴ ضعفهایی مانند نرخ پایین، نبود ضمانت اجرا و معافیت‌های بی‌مورد مالکان خانه‌های خالی داشت. به عنوان نمونه نرخ مالیات بر خانه‌های خالی باید بازدارنده باشد، تا خالی نگه‌داشتن این واحدها برای مالکان به صرفه نباشد و مالک ترجیح دهد که مسکن خود را به صورت اجاره یا فروش عرضه کند، اما نرخ سال ۹۴ این مالیات به ویژه برای واحد‌های گران‌قیمت اصلا بازدارنده نبود و حدود ۳ میلیون تومان در سال برای یک خانه یک میلیاردی برآورد می‌شد و در صورت اجرا نیز مالکان مالیات را پرداخت می‌کردند و به خالی نگه‌داشتن خانه خود ادامه می‌دادند که این موضوع با هدف اخذ مالیات بر خانه‌های خالی در تناقض بود. از سمت دیگر خانه‌های زیر ۱۵۰ متر در تهران و زیر ۲۰۰ متر مربع در سایر نقاط به هیچ دلیلی معاف از پرداخت مالیات بودند که این موضوع خود عاملی برای فرار مالیاتی عده زیادی از محتکران بود. با این وجود نه مجلس شورای اسلامی در دوره دهم و نه دولت وقت، طرح و لایحه‌ای برای اصلاح و به روز رسانی قانون ندادند.

لازم به ذکر است، سامانه املاک که پایه تنظیم بازار مسکن است در دوره آقای آخوندی با وجود قانون به منظور تشکیل آن همچنان رها شده باقی ماند.

*سوداگران بازار مسکن از اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی احساس خطر کردند

فارس: عده‌ای معتقد هستند، قانون مالیات بر خانه‌های خالی زمینه رکود بازار مسکن را مهیا کرده و به همین دلیل منجر زمینه سود بردن محتکران از شرایط مهیا می‌شود، فارغ از اینکه این نظر تا چه اندازه منطقی است، آیا اساسا این تحلیل درست تلقی می‌شود؟

عبداللهی: با وجود شرایط دشوار تأمین خانه توسط اقشار ضعیف و رشد نجومی اجاره‌بها، بیش از ۲٫۶ میلیون خانه خالی در کشور وجود دارد و این میزان از سال ۱۳۸۵ حدود ۴ برابر شده است. گویی ریسک پایین و سود بالای احتکار مسکن و نبود شفافیت اطلاعاتی فضا را برای محتکران مناسب کرده و به راحتی نبض قیمت را در دست گرفتند.

در صورتی‌که با استفاده از ابزار مالیات بر خانه‌های خالی این ۲٫۶ میلیون مسکن در کشور عرضه شود. این عرضه یا در بازار اجاره اتفاق خواهد افتاد که افزایش عرضه مسکن اجاره‌ای را در پی خواهد داشت، یا آنکه افزایش عرضه در بازار مسکن ملکی را به دنبال دارد که به کاهش سهم تقاضا در بازار اجاره منجر می‌گردد.

این میزان عرضه (۲٫۶ میلیون واحد) برابر با تأمین نیاز ۳ سال کشور به مسکن است؛ زیرا به طور تقریبی سالانه حدود ۹۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور احتیاج است و با عرضه خانه‌های خالی به بازار می‌توان گفت، رقمی معادل ۹ برابر تولید فعلی مسکن (۳۰۰ هزار واحد در سال) فراهم خواهد شد.

بنابراین کنترل خانه‌های خالی از سکنه در سراسر کشور سهم بسزایی در کنترل قیمت مسکن، اجاره‌بها و کاهش فاصله عرضه و تقاضا در این بازار خواهد داشت. این کنترل قیمت مسکن و اجاره بها تقاضای مصرفی را توانمند می‌کند و تقاضاهایی که به دلیل بالا بودن قیمت‌ها نمی‌توانستند به خرید یا حتی اجاره ملک فکر کنند؛ حال می‌توانند به بازار ورود کنند و افزایش تقاضای مصرفی افزایش ساخت و رونق پایدار بازار را در پی خواهد داشت.

فارس: در حوزه مالیات بر خانه‌های خالی برخی شاهد یک نظر هستیم که عنوان می‌کند، متن قانون مالیات بر خانه‌های خالی دشوار نویسی شده است، به نظر می‌رسد، همین استدلال وزیر سابق راه و شهرسازی را برای ترک فعل از اجرای قانون یاری کرد، عقیده شما پیرامون این مسئله چیست؟

عبداللهی: ابتدای امسال دو مقام دولتی در تشریح جزئیات اجرای این قانون اقدام به اعلام اشتباه نرخ دریافت مالیات از خانه‌های خالی کردند. اینکه از این مقدمه نتیجه بگیریم، متن قانون دشوارنویسی شده است، تعجب برانگیز است. طبق قانون در سال اول ۶ برابر مالیات بر اجاره قرار است، به عنوان مالیات اخذ شود یعنی چیزی نزدیک به ۳ تا ۴ درصد ارزش ملک؛ این نرخ برای یک خانه ۱۰ میلیاردی ۳۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان مالیات را در سال اول به همراه خواهد داشت که نشان از بازدارندگی مناسب قانون سال ۱۳۹۹ است با این نرخ بالا، طبیعی است که ذینفعان و محتکران احساس خطر کنند و نگران باشند و هر روز با شیوه‌ای برای قانون به این خوبی ابهام وارد کنند.

*معافیت‌های در نظر گرفته شده در قانون، نتیجه توجه به تجربه جهانی است

فارس: یک موردی که در قانون در نظر گرفته‌ شده بحث پیرامون ایجاد معافیت مالیاتی برای شهرهای زیر ۱۰۰ هزار نفر است، آیا این معافیت زمینه افزایش قیمت مسکن در این شهرها را ایجاد می‌کند؟

عبداللهی: معافیت خانه‌های موجود در شهرهای زیر ۱۰۰ هزار نفر جمعیت به این دلیل است که در این مناطق احتکار اصلا معنی نمی‌دهد و آمارها نیز نشان می‌دهد عمده تمرکز محتکران در کلان شهرهاست. اینکه گفته می‌شود امکان دارد برای فرار مالیاتی به این روستاها و شهرها هجوم شود، باید با یک سوال دیگر بررسی شود و آن اینکه آیا واقعا یک محتکر خانه می‌سازد و اینکه احتکار در شهرهای زیر ۱۰۰ هزار نفر برایش توجیه اقتصادی دارد؟ ثانیا محتکران در مناطقی که با فشار تقاضا روبرو است، ورود می‌کند و سود را از عدم توزیع کالا به دست می‌آورد در بخش مسکن نمونه بارزش تهران و کلانشهرها است. بنابراین به نظر می‌رسد، این مسئله بیشتر تحلیل در فضای غیر واقعی و انتزاعی باشد. از طرفی آن دست از دوستانی که این نظر را مطرح کرده و نگران افزایش قیمت شهرهای کوچک هستند، خود مسئله مالیات بر خانه‌های خالی را سال‌ها در فضای شهرهای بزرگ و کوچک رها کردند.

فارس: یکی دیگر از معافیت‌های در نظر گرفته در قانون جدید مالیات بر خانه‌های خالی، معافیت یک خانه‌ خالی در شهرستان‌ها از سوی کسی که در شهر دیگری یک خانه دارد، علت در نظر گرفتن این معافیت چیست؟

عبداللهی: خانه‌های تعطیلاتی به عنوان خانه خالی محسوب نمی‌شوند و عنوان شبهه خالی را دارند و عمدتاً نیز در شهرهای غیر از محل سکونت افراد وجود دارند. در سرشماری سال ۱۳۹۵ نیز این خانه‌ها تعداد ۲٫۱ میلیون واحد بودند که با آمار ۲٫۶ میلیون واحد خالی تفکیک شدند؛ اما به دلیل محدودیت ها و شرایط بحران باید برای این نوع خانه‌ها نیز حد و تعداد معقول در نظر گرفت که در قانون مالیات بر خانه‌های خالی یک واحد در نظر گرفته شده است. در دنیا نیز این موضوع اثبات شده است و به عنوان نمونه در دانمارک خالی نگه داشتن یک خانه بیش از ۱۸۰ روز غیرقانونی است و مالک آن موظف است در صورت عدم اقامت، آن را اجاره دهد با این تفاوت که خانه‌های تعطیلاتی که تنها در تابستان به عنوان محل اقامت استفاده می‌شوند، معاف هستند و می‌توانند برای کمتر از ۱۸۰ روز استفاده شوند و نمونه موردی این مورد در سایر کشورها نیز وجود دارد.

*قانون مالیات بر خانه‌های خالی تنها محتکران مسکن را هدف گرفته است

فارس: معافیت دیگر در نظر گرفته شده برای قانون مصوب مجلس یازدهم، معافیت خانه‌خالی تحت مالکیت یک عضو دیگر خانواده است، علت در نظر گرفتن این معافیت به چه منظور است؟

عبداللهی: معافیت خانه‌خالی تحت مالکیت یک عضو دیگر خانواده از این جهت است که مردم عادی اصلا هدف مالیات بر خانه‌های خالی نیستند و اینکه گفته می‌شود برای فرار از مالیات مردم خانه را به اسم اعضای خانوار میزنند، اصلا مشکلی نیست چراکه فقط یکبار این کار را می‌کند اما آیا از یکی بیشتر می‌تواند اینکار را تکرار کنند؟ پاسخ قانون به این سوال خیر است. هدف این قانون نه مردم عادی بلکه محتکران دارای ۵ خانه خالی به بالاست و این یکی از مزیت‌های قانون برای حمایت از مردم عادی است. مالکان این تعداد خانه نیز باید ۲ برابر دیگران هزینه بپردازند.

فارس: آیا راه اندازی سامانه معاملات مسکن در نظر گرفته شده قانون مالیات بر خانه‌های خالی محل فعالیت واسطه‌ها و استارت‌آپ‌های ملکی را تعطیل می‌کند؟

عبداللهی: سامانه معاملاتی وزارت راه و شهرسازی صرفاً برای افرادی است که تمایل به معامله دارند اما مشتری خود را پیدا نمی‌کنند اما نکته مهمی که وجود دارد این است که آیا همه معاملات در آن انجام می‌گیرد؟ با توجه به این که قیمت در آنجا ثابت و با نرخ مشخصی است که توسط ماده ۶۴ و ۵۴ مالیاتهای مستقیم مشخص می‌شود، لذا به نظر می‌رسد این سامانه به طور گسترده مورد استفاده نبوده و در مواردی استثنا به آن رجوع شود، لذا قرار نیست محل فعلی بازار تغییر کند. از سوی دیگر اگر این سامانه منجر به خروج سوداگران از بازار مسکن شود، اتفاق پسندیده‌ای رخ داده است.

*واحدهای مسکونی بدون سند در سامانه املاک شناسایی می‌شوند

فارس: آیا خانه‌های بدون سند رسمی در این قانون جدید مشمول مالیات می‌شوند؟

عبداللهی: در خود اظهاری سند رسمی و عادی مطرح نیست، اطلاعات خانه و واحد از طریق اطلاعات کد پستی، وزارت نیرو، شهرداری و ثبت اسناد اخذ می‌شود، حال سند به هر طریقی تنظیم شده باشد، تفاوتی نمی‌کند.

فارس: در قانون جدید ذکر شده است، زمانی که نسبت خانه‌های مسکونی به تعداد خانوارها به عدد ۱٫۲۵ واحد برسد، این قانون متوقف خواهد شد، علت قرارگیری این بند شامل چه مواردی است؟

عبداللهی: در حال حاضر نسبت این شاخص در کشور حدوداً ۱.۱۲ است؛ یعنی حدود ۲۷ میلیون خانه در مقابل ۲۴ میلیون خانوار و در شهرهای بالای یکصد هزار نفر چیزی حدود ۱.۱۵ برآورد می‌شود. بنابراین براساس شاخص مذکور به عنوان نمونه و تخمین، در شرایط فعلی و با ثبات تعداد خانوار (۲۴ میلیون) باید تعداد واحدهای مسکونی در کشور تقریباً به ۳۲ میلیون برسد، تا مالیات بر خانه‌های خالی اخذ نشود. طبیعتاً در صورتی که تعداد خانوار‌های کشور افزایش یابد، اما در مقابل آن واحد مسکونی ساخته نشود، شاخص مذکور تأمین نشده و اخذ مالیات از خانه‌های خالی ادامه خواهد داشت.

در صورتی که خانوارها را ثابت در نظر بگیریم، باید طی یکسال بیش از ۵ میلیون خانه در کشور ساخته شود تا مالیاتی اخذ نشود که با این روند ساخت و ساز کاملا دور از ذهن خواهد بود و اگر هم ساخته شود اتفاق خوبی افتاده و به بخش تولید مسکن افزوده شده و همین عامل می‌تواند کاهش قیمت مسکن را به دنبال داشته باشد.

*سوداگران مشغول شبهه سازی پیرامون قانون مالیات بر خانه‌های خالی

فارس: به نظر می‌رسد، عملیات ایجاد شبهه‌ وابسته به تحلیل‌های غیر دقیق پیرامون اخذ مالیات بر خانه‌های خالی آغاز شده است، علت این امر را چه مسئله‌ای می‌دانید؟

عبداللهی: پس از مدت‌ها بالاخره دولت و مجلس به منظور اخذ مالیات بر خانه‌های خالی مصمم شدند و طبیعی است در چنین شرایطی سوداگرانی که نفعی در نا به سامانی بازار مسکن دارند، با تلاش به منظور ایجاد شائبه‌های غیر واقعی، قانون را زیر سوال ببرند، مصاف بر اینکه این قشر دیگر پایگاه مستقری در نهاد دولت ندارند.

منبع : https://www.farsnews.ir/news/14000123000077