متاسفانه برخی از افراد بدون اطلاع از شرایط ابطال و فسخ مبایعه نامه و مفاد مبایعه نامه اقدام به عقد قرارداد می‌کنند. دعوای ابطال و فسخ مبایعه نامه، از دعواهای شایع در محاکم دادگستری می‌باشد.
تعریف مبایعه نامه:
معمولاً افراد هنگام خرید و فروش ملکف قبل از اینکه سند رسمی تنظیم کنند، نوشتهای، پیرامون شرایط قرارداد و آن چه را که توافق کردهاند یا به صورت دست‌نویس یا با حضور در دفاتر املاک در فرم هایی مینویسند که مبایعهنامه نامیده می‌شود. مبایعه نامه سندی عادی است که به وسیله آن خریدار و فروشنده، در خصوص مال مورد معامله با یک‌دیگر توافق می‌کنند. با این توضیح که در مورد زمان و مکان تحویل مال و متقابلاً نحوه پرداخت ثمن تعهداتی را قبول می‌کنند. مبایعه نامه فقط مخصوص املاک نیست. در مبایعه نامه، مالکیت منتقل نمی‌شود، بلکه این انتقال مالکیت، با حضور طرفین قرارداد به جهت تنظیم سند رسمی حاصل می‌گردد؛ لذا در تعارض با مبایعه نامه‌های دیگر در رابطه با همان موضوع مبیع، ساقط می‌گردند. از دیگر موارد تعهد در سند عادی مبایعه نامه، حضور طرفین برای تنظیم سند رسمی و پرداخت باقی ثمن می‌باشد. در صورت تخلف، با تعیین مبلغی به عنوان وجه التزام به جهت خسارت باید پرداخت کنند.
سند رسمی انتقال مالکیت که اصطلاحاً به آن بنچاق و یا سند قطعی غیر منقول هم گفته می‌شود، در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود و پس از آن که به امضای طرفین رسید، خلاصه معامله به اداره ثبت اسناد و املاک، ارسال می‌شود تا در دفتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک، انتقال مالکیت ثبت شود. دعوی ابطال سند رسمی انتقال، به اسباب مختلفی قابل طرح است. عدم تحقق شرایط صحت قرارداد، رایج ترین دلیل بی اعتباری معامله موضوع سند است. شمار قابل توجهی از محاکم، ابطال سند رسمی انتقال اموال غیر منقول را به استناد شرایط ابطال و فسخ مبایعه نامه یا اسناد عادی معارض مخالف با ماده (۲۲) قانون ثبت اسناد و املاک می‌دانند و به صرف استناد به سند عادی، حکم به ابطال سند صادر نمی‌کنند. موضوع اعتبار اسناد عادی انتقال در تعارض با سند رسمی از دیرباز مورد اختلاف محاکم بوده است؛ اما نظریه مورخ ۴/۸/۱۳۹۵ شورای نگهبان که اشعار می‌دارد، اسناد عادی املاک در صورتی که قراین و ادله قانونی یا شرعی بر صحت آن وجود داشته باشد، معتبر است، به این اختلافات پایان داده است.
با راه‌اندازی سامانه ثبت معاملات و املاک کشور، قراردادی معتبر شناخته می‌شود که توسط مشاور املاک، تمام اطلاعات ملک، اعم از کدپستی و آدرس کامل ملک و مشخصات کامل طرفین معامله در سامانه ثبت املاک کشور ثبت می‌شود. در صورت درست بودن معامله، یک کد یکتای سیزده رقمی برای آن قرارداد، توسط سامانه ایجاد می‌شود که به آن کد رهگیری ملک گفته می‌شود.
ضمناً تنظیم شرایط ابطال و فسخ مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان، بر اساس متن صریح قانون در مشاور املاک معتبر و یا به صورت عادی ممنوع است. همچنین در صورت مطابقت نداشتن ساختمان احداث شده با شرایط و اوصاف مورد طرفین که در قرارداد پیش فروش قید شده است، در قانون پیش فروش ساختمان با وجود شرایطی به پیش خریدار حق فسخ قرارداد اعطا شده است. طبق قانون پیش فروش ساختمان اگر مساحت ملک بر اساس صورت مجلس تفکیکی بیش از ۵ درصد کمتر از مساحت توافق شده (کمتر از ۹۵ درصد توافق شده) باشد، در این صورت، قانونگذار به پیش خریدار حق فسخ قرارداد یا درخواست خسارت داده است. همچنین در صورت اضافه شدن مساحت ملک مازاد بر انچه در قرارداد پیش فروش پیش بینی شده است، چنانچه این مقدار تا ۵درصد مازاد بر مساحت پیش بینی شده باشد، پیش خریدار حق فسخ قرارداد را ندارد و باید قیمت مقدار اضافی را پرداخت کند، ولی اگر مقدار مازاد بیش از ۵ درصد مساحت یاد شده باشد، پیش خریدار حق فسخ دارد.
موارد ابطال و فسخ مبایعه نامه:
۱ ـ شرایط ابطال در مفاد مبایعه نامه:
اگر دو طرف باهم توافق کرده باشند که برای انجام معامله تشریفاتی را انجام دهند، این تشریفات در قالب شروط و تعهدات از جانب هر دو طرف در مبایعهنامه نوشته می‌شود. درصورتی که این شروط و تعهدات انجام نشوند، مالکیت وجود نداشته و مبایعهنامه باطل و بی‌اثر می‌شود. زیرا اگر در شرایط ابطال و فسخ مبایعه نامه برای مالکیت خریدار شرایطی نوشته شود، این مبایعهنامه برای خریدار ایجاد مالکیت نمیکند. تا زمانی که شروط رعایت و تعهدات انجام نشود مبایعهنامه نوشته شده اثری ندارد. حتی در پارهای موارد نیز شرایط ابطال و فسخ مبایعه نامه باطل است. مثلاً اگر در مبایعهنامه شرط شده باشد که خریدار مبلغ معامله را به صورت اقساط و در سررسید های تعیین شده پرداخت کند و تا پرداخت آخرین قسط صاحب ملک نیست، چنانچه این شرط انجام نشود، خریدار، تا پایان پرداخت اقساط، مالک شناخته نمی‌شود. حتی ممکن است، شرط شود در صورتی که خریدار یکی از اقساط را پرداخت نکرد، مبایعه نامه باطل شود، در این صورت عدم پرداخت هر یک از اقساط مبایعهنامه را باطل می‌کند.
۲ ـ موارد ابطال خارج از قرارداد:
الف- اقاله: بر اساس اصول حقوقی مبایعه نامه را عقد لازم میدانیم، یعنی قراردادی که نمیتوان آن را یک طرفه و بدون رضایت طرف دیگر منحل کرد و از بین برد. حال اگر هر یک از دوطرف معامله نتواند یا نخواهد تعهدات خود را انجام دهد و یا با توجه به شرایط اقتصادی خود از مبایعه نامه راضی نباشد، می‌تواند با جلب رضایت طرف مقابل، معامله را اقاله کرده و هر کدام هر چیزی که در ازای معامله پرداخته پس بگیرد که به این کار اقاله میگویند.
ب ـ خیارات: در صورتی که در موضوع عقد، حالتی اتفاق افتد که عقد به ضرر یکی از طرفین باشد، در نتیجه طرف متضرر می‌تواند به تناسب یکی از خیارات، اقدام به تقدیم دادخواست ابطال مبایعه نامه کند. خیاراتی که مختص عقد بیع و مبایعه نامه می‌باشد، خیار مجلس، خیار حیوان و خیار تاخیر ثمن است. با این توضیح که خیار مجلس برای هر دو طرف قرارداد است، تا زمانی که از هم جدا نشده و در همان جلسه که شرایط ابطال و فسخ مبایعه نامه را نوشتهاند، هر دو حضور دارند، میتوانند پس از امضای آن در همان جلسه مبایعه نامه و توافقات آن را بر هم بزنند. خیار تأخیر ثمن در صورتی که، مشتری و فروشنده در مبایعه نامه برای تسلیم ثمن مبیع موعد و اجلی را تعیین نکرده باشند، با گذشتن سه روز از تاریخ مبایعه نامه، ثمن به طور کامل پرداخت نگردد، حق فسخ و در نتیجه ابطال مبایعه نامه ممکن می‌باشد. پرداخت بخشی از ثمن هم باعث اسقاط خیار تاخیر ثمن نمی‌شود. در مورد سایر خیارات که مختص سایر عقود می‌باشد، در صورتی که در مبیع عیبی، یا غبنی فاحش (که اختلاف قیمت بسیار زیاد بین ثمن و مبیع) و یا فریبی در پوشاندن عیوب مبیع (تدلیس) و یا بطلان قسمتی از مبیع (خیار تبعض صفقه) و تخلفی در وصف و رویت از مبیع و تخلف از شرطی در مبیع، رخ دهد، مشتری می‌تواند اقدام به فسخ و در نتیجه اقدام به ابطال شرایط ابطال و فسخ مبایعه نامه کند همچنین در صورتی که بعد از مبایعه نامه، مشتری مفلس و یا معسر شود، فروشنده می‌تواند عین مبیع را که تسلیم کرده است استرداد کند. خیار حیوان هم همانطور که از نامش پیداست، مربوط به خرید و فروش حیوان است و ربطی به ملک ندارد.
نکته: درج جمله «اسقاط کافه خیارات» در قرارداد یعنی فرد را از هر گونه حقی که برای فسخ قرارداد محروم می‌نماید. به عبارتی دیگر اگر در مبایعه نامه طرفین حق فسخ قرارداد پیش بینی کرده باشند طبق قرارداد نسبت به فسخ معامله اقدام می شود.
نکته: اگر خریدار یک ملک، بعد از عقد قرارداد و پرداخت پول متوجه شود که آنچه خریده است، ایراداتی مانند کم بودن متراژ یا عقب‌نشینی دارد، می‌تواند به دلیل غبن در معامله اقدام به فسخ قرارداد کند. اما اگر تمامی پول را به طور کامل پرداخته است و بعد متوجه چنین اشکالی در ملک خریداری شده شود، می‌تواند این موضوع را به دادگاه برده و بعد از صدور حکم، ما به التفاوت قیمت را با وجود کم بودن متراژ یا اشکال در نقشه طبق نظر کارشناس از فروشنده درخواست کند.
ج ـ انفساخ: یعنی برهم خوردن خود بهخود مبایعهنامه و در صورتی است که مورد معامله قبل از این که تحویل و تسلیم خریدار شود، از بین برود. مثلاً ملک مورد معامله در اثر وقوع زلزله ویران شود و دیگر قابلیت سکونت نداشته باشد.
مرجع صالح برای رسیدگی به دعاوی مربوط به املاک و حقوق راجع به آنها
در صورتی که طرفین و یا یکی از طرفین، ادعای شرایط ابطال و فسخ مبایعه نامه را داشته باشد، باید با ارسال اظهار نامه، فسخ خود و اعلام اراده خود را اعلام دارد و با مراجعه به دادگاه، موجبات ابطال شرایط ابطال و فسخ مبایعه نامه را اثبات کند. دعاوی مربوط به املاک و حقوق راجع به آنها از جمله دعوای ابطال سند انتقال مالکیت ملک باید در دادگاه محل وقوع ملک طرح شود. در مواردی ابطال سند رسمی انتقال، مستلزم ابطال مقدمات تنظیم سند انتقال است و رسیدگی به این مقدمات نیز ممکن است در صلاحیت دادگاههای عمومی نباشد. در این موارد باید دادخواست در مرجعی که صالح به رسیدگی به مقدمات تنظیم سند رسمی انتقال است، مطرح شود و پس از اخذ تصمیم در مرجع مربوطه، دادخواست ابطال سند رسمی تقدیم شود.
سوال ـ اگر فروشنده از انتقال سند خودداری کند، فسخ مبایعه نامه چه صورتی می باشد؟
پاسخ ـ ابتدا باید اظهارنامه ارسال شود و سپس دادخواست الزام به ایفای تعهد بر اساس مفاد قرارداد تنظیم نموده و در غیر این صورت مطالبه جبران خسارت و ضررو زیان نمود.
سوال ـ در صورتی که فروشنده ابتدا شرایط ابطال و فسخ مبایعه نامه را امضا کند و در آن متعهد می‌شود، اگر خریدار طبق زمان‌بندی مشخص، به تعهدات خود عمل کرد، در تاریخ معین در دفتر اسناد رسمی حاضر و سند انتقال را به نام خریدار امضا کند. اما به جای انجام این تعهد، در تاریخ موخر همان ملک را با دیگری در دفتر اسناد رسمی سند انتقال را به نام خریدار دوم امضا می‌کند، تکلیف چیست؟
پاسخ ـ چنانچه شرایط ابطال و فسخ مبایعه نامه ه اول در فرض صحت انعقاد یافته باشد و خریدار در دادگاه دعوی الزام به تنظیم سند مطرح کنند، مسلماً کسی رای موافق می‌گیرد که تاریخ شرایط ابطال و فسخ مبایعه نامه مقدم بوده است و دادگاه حکم به ابطال سند رسمی مالکیت به سند عادی بیع با تاریخ مقدم صادر خواهد نمود.
سوال ـ در صورتی که فروشنده پارکینگ، انباری و … را تحویل ندهد، فسخ مبایعه نامه آپارتمان چگونه است؟
پاسخ ـ ابتدا باید از طریق اظهارنامه از فروشنده تقاضای تحویل پارکینگ، انباری و … صورت گیرد و در صورتی که فروشنده تحویل ندهد، باید در دادگاه شکایت و درخواست فسخ قرار داد نمود .
سوال ـ آیا خریدار با عدم وصول چک مربوط به مبایعه نامه می‌تواند اقدام به فسخ مبایعه نامه نماید؟
پاسخ ـ در اکثر شرایط ابطال و فسخ مبایعه نامه معمولاً شرطی گنجانده می‌شود که در صورت عدم وصول چک مربوط به ثمن معامله، فروشنده حق فسخ خواهد داشت، در صورت عدم ذکر شرط خیار به نفع فروشنده، نام برده تنها می‌تواند اجبار خریدار را به تأدیه ثمن نماید.
برگرفته از : https://negin-edalat.ir
