دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل سند:

الزام به تنظیم سند رسمی و مراحل آن؛

سند رسمی یکی از انواع اسناد قانونی است. و از آنجایی که از ضمانت اجرای قوی و اعتبار بیشتری نسبت به سایر اسناد برخوردار است باعث شده تا اشخاص قرادادها ،عقود، واگذاری املاک و مواردی از این قبیل را از طریق سند رسمی منعقد کنند و انجام دهند تا از بابت ضمانت اجرا آرامش خاطر داشته باشند . و اگر زمانی به هر علت متعهد از انجام تعهدات خود سرباز زد از طریق سند رسمی ان را پیگیری نمایند .

معمولا در تعهدات واگذاری و یا فروش املاک در قالب قولنامه فروشنده متعهد می شود که در تاریخ معین سند را به نام خریدار منتقل نماید .

پس یکی از اثرات قولنامه تنظیم سند رسمی است، اعم از اینکه، آن را قولنامه (تعهد فروش) یا مبایعه‌نامه (سند فروش) بنامیم.قولنامه حاوی یک تعهد و قول است. هنگامی که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله‌ای را دارند اما هنوز مقدمات لازم را فراهم نکرده‌اند، قراردادی منعقد کرده و در آن، دو طرف تعهد می‌کنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی خاص انجام دهند.

این توافق‌ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است. موضوع مهم، این است که سند مورد نظر، اثبات‌کننده وقوع معامله و مالکیت باشد و حال آنکه قولنامه چنین اثری را ندارد. به این معنا که تا زمانی که فروشنده در دفتر اسناد رسمی ملک را منتقل نکرده است، نه خریدار می‌تواند ادعای انجام معامله را داشته باشد و نه اشخاص ثالث می‌توانند به وقوع معامله بین طرفین استناد کنند.

در روند عادی، طرفین در دفترخانه حاضر و با رعایت تشریفات مورد نیاز، اقدام به ثبت مالکیت می‌کنند که این مهمترین اثر حقوقی قولنامه است. حال اگر یکی از طرفین معامله  از تعهدات خود سر باز زند چه اتفاقی می‌افتد؟

در این فرض، مهمترین اثر قولنامه که تنظیم سند و انتقال است، آشکار می‌ شود و متعهد له می‌تواند الزام متعهد را به انجام تعهد بخواهد. محکمه نیز با توجه به مفاد قرارداد و اوضاع و احوال، امارات و قراین موجود، حکم خود را صادر می‌کند و تا زمانی که به این تعهد عمل نشود، همچنان به قوت خود باقی است و حتی مرگ متعهد نیز نمی‌تواند تعهد را از بین ببرد و این تعهد به وراث منتقل می‌شود و در صورت امتناع آنها، دادگاه می‌تواند الزام آنها به تنظیم سند را بخواهد.

مالکیت در بسیاری از مواقع تنها با وجود سند رسمی مستقر می شود. در خصوص معاملات املاک و اموال غیر منقول ذاتی (اموالی که ذاتی قابل نقل انتقال از مکان به مکان دیگر نیستند) و نیز در مورد بعضی از اموال غیر منقول مثل خودرو و موتورسیکلت و سهام با نام شرکتها وجود سند رسمی ضرورت دارد. تنظیم سند رسمی در این موارد تعهد طبیعی و منطقی فروشنده و مالک قبل است. در صورتی که فروشنده با میل خود به هر بهانه ای اقدام به تنظیم سند رسمی نکند خریدار می تواند الزام وی را به تنظیم سند رسمی از محاکم بخواهد.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟

این دعوی هنگامی مطرح می شود که شخصی بر اساس یک موجب قانونی یا ارادی به صورتی الزام آور، متعهد به واگذاری و انتقال سند مالکیت قطعی مال غیر منقول خود به شخص دیگر شده باشد و از انجام داوطلبانه آن، برابر تعهدی که دارد خودداری کند و خریدار یا شخصی که تعهد به نفع او برقرار شده مجبور شود از طریق مراجع قانونی، متعهد را وادار به تنظیم سند رسمی نماید.

دادگاه صالح در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص املاک در دادگاه محل وقوع ملک و در خصوص اموال غیر منقول در دادگاه محل اقامت خوانده مطرح می شود.

هزینه دادرسی

دعوا الزام به تنظیم سند رسمی مالی بوده و مستلزم پرداخت هزینه دادرسی معادل ۳/۵ درصد ارزش منطقه ای ملک است. برای محاسبه هزینه دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، ارزش منطقه ای املاک بر اساس ویژگی های ظاهری و نوع مصالح به کار رفته شده و موقعیت جغرافیایی ملک عرض و گذار و ویژگیهای این چنینی محاسبه می شود و هر چند که به ظاهر از قواعد و مولفه های خاصی پیروی میکنند ولی کاملاً بستگی به سلیقه مدیر دفتر دارد. (در حال حاضر دفاتر خدمات قضایی)

مراحل طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، خواهان، خریدار ملک است و خوانده کسی است که ملک را طی مبایعه نامه به خواهان فروخته است.خواهان برابر مواد ۱۰، ۱۲ و ۲۶ قانون آیین دادرسی مدنی باید دادخواست خود به خواسته الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی را تنظیم و آن را تقدیم دادگاهی کند که محل وقوع ملک در حوزه آن دادگاه است.

زیرا در مورد اموال غیرمنقول دادگاه صالح برای رسیدگی، دادگاه محل وقوع مال است البته با عنایت به طولانی بودن زمان رسیدگی تا حصول نتیجه قطعی بهتر است فروشنده ضمن دادخواست خود، صدور دستور موقت مبنی بر توقیف ملک مورد خریداری را از دادگاه درخواست کند تا فروشنده در این مدت نتواند ملک را به شخص دیگری منتقل کند.

شرایط و الزامات دعوای الزام به تنظیم سند رسمی غیر منقول

●        به هنگام تنظیم و امضاء مبایعه نامه یا قرارداد،مالکیت و امکان قانونی فروشنده یا شخص متعهد به انتقال سند و نیز ممنوع المعامله نبودن آنان احراز گردیده باشد.

●       اگر شخصی غیر از مالک یا وکیل و قائم مقام قانونی مالک، ذیل مبایعه نامه یا تعهدی دال بر انتقال سند و مالکیت را امضاء نماید امکان الزام مالک برای انتقال سند حتی از طریق مراجع قانونی را نخواهید داشت چون اساساً مالک تعهدی برای انتقال مالکیت نداده است.

●        تعهد مالک یا متعهد به انتقال سند، طی قراردادی که صحیحاً و با رعایت موازین قانونی و شرعی تنظیم شده به امضاء وی رسیده و مستند شده باشد.

●       طرح هر دعوایی نزد مراجع قانونی نیازمند مستندات و مدارک مثبته است. بایستی ادله و مدارکی که ادعای شما را به صورتی قطعی و شفاف تائید می کند پیوست دادخواست یا لایحه و درخواست شما باشد تا ادعا و درخواست شما مفید فایده باشد.

●        قرارداد یا مبایعه نامه یا اسناد مربوطه،به صراحت و به صورتی قطعی و غیر مشروط، تعهد به انتقال مال غیر منقول مورد معامله را جزء تعهدات فروشنده یا متعهد، آورده باشد.

●       تعهد صریح فروشنده یا متعهد، به اینکه در تاریخ معین در دفتر اسناد رسمی معین (مثلاً در ساعت ۱۱ تا ۱۴ تاریخ ۲۲/۷/۱۳۹۳ در دفتر اسناد رسمی شماره…. تهران) جهت امضاء سند انتقال حاضر خواهد شد در مبایعه نامه یا اسناد مربوطه قید شده باشد. (مطلوب است که وجه التزام یا به اصطلاح جریمه ی موثری برای عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی، در مبایعه نامه یا قرارداد پیش بینی شده باشد.)

●        عدم حضور فروشنده یا متعهد به انتقال سند در زمانی که مقرر بوده حضور پیدا کند مستند سازی شود به این ترتیب که خریدار یا ذینفع در زمان مقرر با در دست داشتن مدارک و اسنادی که تهیه آنها را عهده دار بوده و نیز به همراه داشتن باقیمانده وجهی که تعهد کرده در دفتر اسناد رسمی مورد توافق حاضر گردد (بصورت نقد یا چک بانکی) و حضور و مدارک خود را به سردفتر اطلاع دهد و در پایان وقت اداری، حضور و تکمیل بودن مدارک و آماده بودن باقیمانده وجه را به تائید سر دفتر اسناد رسمی برساند و گواهی عدم حضور فروشنده یا متعهد در دفتر اسناد رسمی معینه را از سر دفتر  اخذ نماید.

●        اگر اظهار نامه ای برای تذکر حضور در دفتر اسناد رسمی بوسیله خریدار به فروشنده یا متعهد ابلاغ شده یا تامین دلیل مبنی بر عدم حضور او اخذ شده یا استشهادیه ای دال بر عدم حضور متعهد در دفتر اسناد رسمی به امضاء شهود رسیده تصویر برابر اصل آنها پیوست دادخواست شود.

●       عنداللزوم تامین دلیل برای اثبات تصرف خریدار در مورد معامله انجام و سوابق آن پیوست دادخواست شود.

●        قبل از اقامه دعوی اطمینان حاصل شود که ملک مورد معامله در رهن با بازداشت نباشد. زیرا دادگاه به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت است رای نخواهد داد.

●        در صورتی که مورد معامله، ساختمان است ( اعم از مسکونی ،تجاری ،اداری ) قبل از اقامه دعوی اطمینان حاصل شود که ملک مورد معامله دارای پایان کار و گواهی عدم خلاف از شهرداری می باشد. زیرا صدور و انتقال سند در شهرها منوط به وجود پایان کار و گواهی عدم خلاف شهرداری است.

●        مورد معامله باید دارای سابقه ثبتی یا در جریان ثبت باشد. برای املاکی که سابقه ثبتی ندارد یا در جریان ثبت نیست انتقال سند رسمی موضوعیت ندارد.

●        دادخواست بایستی به تعداد فروشندگان بعلاوه یک نسخه و به دادگاه محلی که ملک در آنجا قرار دارد تسلیم شود.

●        در متن دادخواست باید به تصریح، خواسته خریدار یا ذینفع مبنی بر الزام متعهد یا فروشنده به انتقال سند رسمی مورد درخواست قرار گیرد و اگر در مبایعه نامه یا قرارداد، برای تاخیر یا عدم حضور متعهد در دفتر اسناد رسمی جهت انتقال، وجه التزام، پیش بینی شده باشد بهتر است همراه با درخواست الزام به تنظیم سند، محکومیت متعهد به پرداخت وجه التزام موصوف نیز مورد درخواست قرار گیرد.

●        اگر احتمال می رود که متعهد یا فروشنده مبادرت به انتقال ملک یا ساختمان مورد معامله به اشخاص دیگر کند و بدین طریق در صدد باشد که حق خریدار را تضییع نماید بایستی از دادگاه درخواست صدور دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال ملک تا معلوم شدن نتیجه رسیدگی بعمل آید.

●        پس از قطعی شدن حکم صادره از سوی مرجع رسیدگی و در صورت تمکین ننمودن فروشنده که اکنون محکوم به انتقال سند شده است بایستی از طریق اجرای احکام دادگاه برای انتقال و امضاء سند در دفتر اسناد رسمی و اداره ثبت مربوطه اقدام کرد. در این مرحله نماینده اجرای احکام به جای فروشنده یا محکوم، ذیل اسناد را امضاء خواهد نمود.

اقدامات دادگاه برای الزام به تنظیم سند رسمی

●       احراز مالکیت خوانده به کمک استعلام ثبتی: در صورتی که در قولنامه شماره پلاک اشتباه ثبت شده است، دادگاه آن را اصلاح کرده و برای انتقال حکم می دهد.

●       احراز مالکیت خوانده بر تبعات مبیع: برای تلفن این کار از طریق اداره مخابرات استعلام خواهد شد. برای مواردی مانند چک استعلام از طریق بانک انجام می شود.

از دیگر اقداماتی که دادگاه باید برای الزام به تنظیم سند رسمی انجام دهد، احراز عقد قراردادها و انجام شدن معامله ها از پیگیری اسناد مختلف و همچنین اظهارات هر دو طرف و افراد شاهد در این میان است که شامل مواردی مانند ملاحظه کردن اصل مبایعه نامه، توجه کردن به نحوه تحریر سند عادی، توجه به دفاعیات خوانده، توجه به اهلیت طرفین و توجه کردن به ماهیت و مفهوم سند تنظیم شده و شروط و تعهداتی که طرفین داده اند، خواهد بود

نحوه تنظیم دادخواست برای الزام به تنظیم سند رسمی

اگر انتقال دهنده ملک همان فردی است که نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد، یا در واقع سند رسمی ملک با نام او است. فقط این فرد طرف دعوا خواهد بود، اما برای زمانی که سلسله انتقالات چند مورد باشد، به گونه ای که مالک رسمی انتقال ملک را به شخصی دیگر انجام داده باشد و آن فرد نیز انتقال سند را به فرد دیگری داده باشد، از این رو میان مالک رسمی و آخرین فرد مالک چندین نفر هستند.

اما هنوز اقدامی نسبت به تنظیم سند رسمی صورت نگرفته باشد، نیاز است که علاوه بر اثبات کردن سلسله ایادی در دادگاه، مالک رسمی نیز طرف دعوا باشد تا قرار رد در دعوا ایجاد نشود.

لازم به ذکر است که در صورتی که فرد مالک سند فوت کرده باشد، نیاز است که همه افرادی که وارث مرحوم هستند، همراه با انتقال دهنده مستقیم، طرف دعوا باشند. پس از اینکه صدور رأی قطعی صورت گرفت، در مرحله ای که اجرای حکم صورت می گیرد، دادورز اجرای احکام به جای فرد انتقال دهنده در دفتر اسناد رسمی حضور پیدا می کند و اقدام لازم برای تنظیم سند به نام فرد محکوم له صورت خواهد گرفت.

نکات حائز اهمیت در تنظیم سند رسمی

در الزام به تنظیم سند رسمی که طبق ماده ۲۲_۴۷ و قانون ثبت دولت و محاکم قضایی صورت می گیرد، فردی که یک ملک به نام او ثبت شده است را به عنوان مالک ملک دانسته و اینکه شخص وکالت بلاعزل و مبایعه نامه داشته باشد را نمی توان به عنوان مالکیت شخص در نظر گرفت. همچنین لازم به ذکر است که طبق قانون مدنی و ماده های ۲۱۹ و ۲۳۰ از آن و ماده ۱۹۸ قانون این دادرسی مدنی، تعیین شده است که اگر هنگام کلیه معامله ها شامل عقود و قراردادها اموال غیر منقول مثل ابنیه، املاک و اراضی و برای اموال منقول که سند رسمی داشته باشند، مثل اتومبیل و فروشنده این تعهد را داده باشد که در موارد خاصی سند رسمی اموالی که به فروش رسانیده را به نام خریدار تنظیم کند و روی این تعهد نماند، همچنین بسیار اتفاق افتاده که فردی از طریق مبایعه نامه ملکی را خریده باشد و بعدا فروشنده آن ملک را با یک قرارداد دیگر واگذار کرده است، یا با در نظر گرفتن اینکه سند رسمی به اسم فروشنده بوده اگر آن سند در رهن قرار داد باشد یا به جهت دیون فروشنده ملک به دستور مراجعه قضایی بازداشت گردیده است، در این صورت فرد خریدار می تواند نسبت به تسلیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده به مراجع قضایی مربوطه اقدام نماید.

 مشورت با یک مشاور حقوقی و یا کمک گرفتن از یک وکیل پایه یک دادگستری در طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و انجام مراحل آن به لحاظ پیچیدگی امر توصیه می شود.

دعوای الزام به تنظیم سند و تحویل را چه زمانی باید مطرح کرد

این دعوی یعنی الزام به تنظیم سند زمانی مطرح می شود که شخص فروشنده در تاریخ مقرر در دفترخانه حاضر نشده و انتقال سند انجام نپذیرد. در این زمان است که شخص خریدار می تواند دادخواست الزام به تنظیم سند به طرفیت فروشنده مطرح نماید.

دعوی الزام به تنظیم سند و تحویل به طرفیت چه کسی باید مطرح گردد

این دعوی در صورتی قابل طرح و پذیرش است که موضوع معامله اعم از منقول یا غیر منقول دارای سند رسمی باشد که قابلیت انتقال سند فراهم باشد در غیر این صورت  یعنی اگر موضوع معامله به صورت قولنامه ای بوده یعنی دارای سند رسمی نباشد، خریدار نمی تواند در این مورد دعوی الزام به تنظیم سند مطرح نماید.

این دعوی به طرفیت مالک اصلی یعنی شخصی که به موجب ماده ۲۲ قانون ثبت مالک شناخته می شود . این ماده چنین مقرر می دارد: همین که ملکی طبق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده است و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.

خریدار هم از دادگاه درخواست می نماید و فروشنده را ملزم به حضور در دفترخانه و انتقال سند می نماید.

حالات مختلف در دعوی الزام به تنظیم سند در خصوص معاملات صورت گرفته

حالت اول زمانی است که خریدار مال اعم از منقول یا غیر منقول را از فروشنده دارای سند رسمی خریداری می نماید. در این صورت دعوی الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت همان شخص ( فروشنده) مطرح می گردد و فروشنده به حکم دادگاه ملزم به انتقال سند به نام خریدار می گردد.

حالت دوم زمانی است که شخص خریدار مال اعم از منقول یا غیر منقول را از شخص الف به صورت قولنامه ای خریداری می نماید و شخص الف نیز موضوع معامله را از شخص ب به صورت قولنامه ای خریداری نموده است و شخص ب نیز از شخص ج که مالک اصلی سند به نام ایشان است خریداری نموده است. در این حالت باید دقت شود که دادخواست باید به طرفیت آخرین فروشنده به علاوه ایادی قبل مطرح گردد یعنی در این حالت خوانده دعوی ما به ترتیب شخص الف و ب و ج خواهد بود.

نکته بسیار مهم و کلیدی در این حالت این است که اگر دعوی فقط به طرفیت فروشنده ( شخص الف در مثال بالا) مطرح گردد منجر به طرد شدن دعوا خواهد شد. یعنی در این گونه دعاوی دادگاه در ابتدا پیش از رسیدگی به موضوع اقدام به استعلام ثبتی می نماید در صورتی که موضوع معامله به نام فروشنده در دفتر املاک به ثبت نرسیده باشد اقدام به رد دعوی می نماید.

در صورتی که فروشنده فوت نماید نباید دعوی به طرفیت شخص متوفی مطرح گردد بلکه دعوی باید به طرفیت وراث صورت گیرد.

همچنین موضوع معامله باید طلق باشد یعنی در رهن نباشد در صورتی که در رهن باشد باید در زمان تنظیم دادخواست علاوه بر الزام به تنظیم سند الزام به فک رهن را نیز در ستون خواسته قید نماییم.

برگرفته از : https://farhangetafahom.ir