یکی از مشکلاتی که خریداران و فروشندگان مسکن با آن مواجه هستند، توجه‌نکردن به بند‌های مندرج در مبایعه‌نامه‌های چاپی بنگاه‌های معاملاتی است، به‌نحوی‌که همه‌ی برگه‌هایی را که مشاوران در برابر آنها قرار می‌دهند امضاء می‌کنند، حال آن‌که این مبایعه‌نامه‌ها بند‌هایی دارند که می‌توانند درصورت متضرر شدن خریدار یا فروشنده از انجام آن معامله، امکان اعتراض یا شکایت را از فرد سلب کنند.
یکی از بند‌های موجود در مبایعه‌نامه‌ها که غالبا به آن توجه نمی‌شود، عبارت اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش است. در ادامه به بررسی معنی هر یک از واژگان این عبارت به صورت جداگانه خواهیم پراخت:
اسقاط: اسقاط در معنی ساقط کردن و از بین بردن است. وقتی فردی حقی را از خود اسقاط می‌کند یعنی می‌پذیرد که آن حق خویش را اعمال نکند، کسی که ذیل این واژه را امضاء می‌کند، امکان برگشت از نظر خود را ندارد.
کافه: به معنای همه‌ی چیزهایی است که تحت این عبارت قرار می‌گیرند.
خیارات: یک اصطلاح حقوقی است. این اصطلاح برگرفته از فقه شیعه است که به معنای داشتن اختیار در بر هم زدن معامله است.
خیار غبن: یکی از انواع خیارات، خیار غبن است به این معنا که اگر هر یک از طرفین معامله از انعقاد معامله‌ای متضرر شدند، (به این صورت که فروشنده کالایش را بسیار ارزان‌تر از بهای بازار بفروشد یا خریداری کالایی را بسیار گران‌تر از قیمت متعارف بخرد) ، براساس قانون امکان فسخ آن قرارداد را دارند.
فاحش:به معنای قابل توجه است. این واژه در عبارت بالا به معنای ضرری است که عرفا قابل چشم‌پوشی نباشد.
در قانون مدنی ایران خیارات انواع متفاوتی دارند. در ادامه این خیارات را به همرا تعریفشان می‌آوریم:
· خیار غبن را در بالا توضیح دادیم.
· خیار مجلس: در این نوع از خیار، هر یک از طرفین معامله تا زمانی که در مجلس عقد حضور دارند و از هم جدا نشدند اختیار بر هم زدن معامله را دارند.
· خیار حیوان: این خیار مختصّ معامله حیوان زنده است که تا سه روز پس از انجام معامله،امکان فسخ قرارداد وجود دارد.
· خیار شرط: اختیار فسخ معامله تا یک مدت زمان معین به استناد شرطی است که دو طرف یا یکی از آنها در معامله قرار دادند.
· خیار تاخیر ثمن: اختیار بر هم زدن عقد به جهت تاخیری است که خریدار در پرداخت ثمن داشته از تاریخ سه روز از انعقاد عقد.
· خیار رویت و تخلف وصف: خیاری است که اختیار برهم زدن قرارداد را فراهم می‌آورد از آن جهت که کسی بدون آن که مورد معامله را ببیند بر اساس یک سری اوصافی آن را می خرد اما پس از خریدن متوجه می‌شود کالای مورد بحث فاقد اوصاف مذکور در حین قرارداد بوده است.
· خیار عیب: خیاری است که به جهت عیبی که درکالای مورد معامله وجود دارد امکان اعمال می‌یابد.
· خیار تدلیس: اختیار فسخ معامله است برای طرفی که در قرارداد فریب خورده است.
· خیار تبعض صفقه: در برخی از قرارداد‌ها، ممکن است حالتی ایجاد شود که بخشی از قرارداد به دلیلی باطل شود(مثلا از آن جهت که بخشی از مورد معامله(میبع) از آنِ فروشنده نباشد). در این وضعیت خریدار می‌تواند یا کل معامله را فسخ کند یا معامله را به همان نسبتی که صحیح است (با قیمتی معادل مقدار صحیح) بپذیرد. به این خیار، خیار تبعض صفقه[به معنای خیال جزء جزء شدن معامله] می‌گویند.
· خیار تخلف شرط: اگر هر یک از طرفین عقد شرطی را ضمن عقد تعیین کنند و بر آن شروط توافق شود، در صورت تخطی از آن شروط و عدم رعایت آنها طرفی که شرط را تعیین نموده حق فسخ کل معامله را دارد. به این خیار تخلف شرط گفته می‌شود.
بنابراین عبارت اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش به این معنی است که معامله‌کنندگان از هر گونه اختیاری برای بر هم زدن معامله ممنوع هستند و اجازه ندارند قرارداد را فسخ کنند.
از آن‌جایی که گنجاندن این شرط عملا ممکن است در حالاتی ضرری را بر یکی از طرفین معامله با هر دو طرف تحمیل کند؛ بهتر است این بند را از مبایعه نامه‌ها حذف نمود.
درصورتی که طرفین معامله با هم توافق کنند امکان حذف این بندها از مبایعه نامه ها وجود دارد. دراین راستا بایستی توجه نمود از آن جایی که مبایعه نامه‌ها در سه نسخه تهیه می‌شوند(نسخه‌های مربوط به خریدار، فروشنده، مشاور املاک). هرگونه تغییری که بخواهیم در بندها ایجاد کنیم باید به صورت یکسان و در هرسه نسخه صورت گیرد.
منبع : http://mahdad.ir
