یکی از شیوه های احقاق حق افراد در کنار پیگیری های قضایی، مطالبه ی اجرای تعهد افراد از سوی اداره ثبت اسناد و املاک است که به عنوان اجرای ثبت شناخته می شود. این شیوه از مطالبه و پیگیری تنها مختص اسنادی هستند که توسط این نهاد تنظیم و صادر شده باشد و محدودیت های قانونی ویژه ی خود را دارد که در ادامه به شرح آنها می پردازیم.
چه تعهدات و مطالباتی از طریق اجرای ثبت قابل پیگیری هستند؟
در پیگیری های از راه اجرای ثبت تنها می توان اجرای تعهداتی را مطالبه نمود که به موجب سند رسمی ایجاد شده اند و افراد به موجب یک سند رسمی اجرای آنها را پذیرفته اند. البته نباید فراموش نمود که این اختیار قانونی برای پیگیری از طریق اجرای ثبت مانعی برای طرح دعاوی دادگستری نیست و مطالبه حق به کمک اجرای ثبت در واقع امتیازی است که قانون گذار برای دارندگان اسناد رسمی قائل شده است.
سند رسمی چیست و چه ویژگی هایی دارد؟
براساس ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی سند هر نوشته ای است که در زمان طرح دعوا یا دفاع قابل استناد باشد. سند به دو نوع عادی و رسمی تقسیم می شود.
در ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی سند رسمی تعریف شده است. سند رسمی عبارت است از « اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند.»
براساس تعریف ارائه شده در قانون، یک سند در صورت داشتن سه شرط زیر به عنوان سند رسمی شناخته می شود:
الف) تنظیم سند توسط مامور رسمی انجام گرفته باشد.
ب) تنظیم سند در حدود صلاحیت قانونی مامور رسمی صورت گرفته باشد.
ج) تنظیم سند بر طبق مقررات قانونی باشد
علاوه بر اسنادی که مطابق شرایط بالا تنظیم شده اند، قانون گذار اسناد عادی دیگری را نیز به طور استثنائی به عنوان سند رسمی در نظر گرفته و برخی امتیازات اسناد رسمی را برای آنان نیز قائل شده است و این اسناد را در قوانین خاص مشخص نموده است که عمدتا از امتیاز درخواست صدور اجرائیه برخوردار هستند.
این اسناد عبارتند از:
- اسناد رسمی راجع به دیون و اموال منقول( اموالی که امکان نقل و انتقال آنان وجود دارد بدون اینکه به مال یا مکان قرار گرفتن آن خسارتی وارد شود).
- اسناد رسمی راجع به املاک ثبت شده.
- اسناد رسمی راجع به املاک مورد وثیقه و اجاره (مشمول قانون روابط موجر و مستأجر) اعم از اینکه ملک مورد وثیقه ثبت شده یا نشده باشد.
- قبوض اقساطی.
- مهریه مندرج در سند نکاحیه( سند ازدواج).
- تعهداتی که ضمن ثبت ازدواج و طلاق صورت گرفته است.
- چک‌های صادره عهده بانک‌ها.
- قراردادهای بانکی موضوع ماده ۱۵ قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب ۱۳۶۲٫
- هزینه مشترک آپارتمان‌ها موضوع ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب ۱۳۵۸٫
- آراء کمیسیون ماده ۷۷ قانون شهرداری مصوب ۱۳۴۵٫
- آراء داوری بورس اوراق بهادار موضوع قانون تأسیس بورس اوراق بهادار تهران مصوب ۱۳۴۵٫
و سایر مواردی که به موجب قوانین خاص در حکم اسناد لازم‌الاجرا( براساس قانون مفاد آن سند می بایست انجام شود و در صورت امتناع از اجرای آن پیگرد قانونی خواهد داشت) قرار گرفته‌اند.
مطالبه ی اجرای تعهدات مندرج در این اسناد از طریق درخواست صدور اجرائیه صورت انجام می گیرد.
چگونه می توان درخواست صدور اجرائیه نمود؟
مهمترین عامل در شروع فرآیند اجرای یک سند رسمی درخواست ذی نفع( شخصی است که تعهد مندرج در سند باید به نفع او اجرا شود) است. برهمین اساس درخواست صدور اجرائیه از جانب این شخص باید به دفاتر قانونی تنظیم کننده ی سند -که غالبا دفاتر اسناد رسمی یا دفتر ازدواج و طلاق هستند- تقدیم شود. سردفتر مکلف است ظرف ۲۴ ساعت با تکمیل مدارک موردنیاز این درخواست را به اداره ی ثبت اسناد و املاک ارسال نماید. این مرجع ابلاغی نیز با مضمون درخواست اجرای تعهد مندرج در سند نیز به متعهد می فرستد و به متعهد ۱۰ روز مهلت داده می شود تا نسبت به اجرای تعهد خود اقدام کند یا ترتیبی برای اجرای آن معین نماید. چنانچه متعهد از اجرای تعهد خود امتناع کند، شاکی می تواند با معرفی اموالی از متعهد درخواست توقیف اموال وی را از اداره ی اجرای ثبت اسناد و املاک داشته باشد.
چنانچه این احتمال وجود داشته باشد که متعهد ظرف مهلت ۱۰ روزه اموال خود را از دسترس خارج کرده و یا به دیگران انتقال دهد، ذی نفع می تواند درخواست تامین طلب نماید بدین صورت که اجرای ثبت بلافاصله پس از درخواست اجرای تعهد اموال متعهد را توقیف و تا تعیین تکلیف پرونده به همان صورت نگاه دارد.
آیا تمامی اموال فرد متعهد قابل توقیف از طریق اجرای ثبت می باشد؟
در مسیر حفظ عدالت اجتماعی و پاسداری از شان انسانی افراد، قانون گذاران مقرراتی را تعیین کردند که به کمک آنها استیفای حق طلبکار باعث مختل شدن روند عادی زندگی بدهکار نشود. یکی از مقررات، تعیین اموال خاصی از مدیون( بدهکار) به عنوان مستثنیات دین( اموالی که برای گذران زندگی بدهکار لازم بوده و قابل توقیف نیستند.) است.
مطابق ماده ۶۵ قانون اجرای احکام مدنی
- مسکن مورد نیاز مدیون و افراد تحت تکفل او با رعایت شئونات عرفی ؛
- خودروی شخصی ؛
- لوازم ضروری برای رفع نیازهای اولیه ؛
- مواد غذایی به قدر احتیاج مدیون و افراد تحت تکفل او برای مدتی که عرفاً ذخیره می گردد
- کتاب ها و ابزار علمی و تحقیقاتی برای افرادی که مشتاق به علم و تحقیق هستند
- وسایل و ابزار کار کسبه ، تجار ، کشاورزان و افراد تحت تکفل او.
یافتن و معرفی اموال شخص متعهد یا بدهکار و پیگیری برای اجرای تعهد مورد بحث مستلزم این امر است که شما اموال استثنا شده را بشناسید و بتوانید حق خود را از سایر اموال مدیون استیفاء نمایید که یاری گرفتن از وکلا و مشاوران آگاه و باتجربه ما را در این مسیر یاری نموده و مانع اتلاف وقت و انرژی ما می شود.
آیا خودروی شخصی افراد نیز قابل توقیف از طریق اجرای ثبت می باشد یا خیر؟
همانطور که در بالا اشاره کردیم، در ماده ۶۵ قانون اجرای احکام مدنی خودروی شخصی در زمره ی مستثنیات دیون آمده است درحالی که در بیشتر شعب دادگاه های اجرای احکام خودروی شخصی فرد را اگر وسیله ی ارتزاق و کسب درآمد وی نباشد، قابل توقیف می دانند. مشابه همین نظر را اداره ی حقوقی قوه قضاییه نیز در پاسخ به سوال ارائه کرده و خودروی تاکسی را که وسیله ی امرار معاش است، قابل توقیف ندانسته است.
همین رویه نیز در توقیف اموال فرد مدیون از طریق اجرای ثبت رعایت می شود؛ در نتیجه خودروی شخصی فرد را چنانچه وسیله ی کسب درآمد وی باشد نمی توان توقیف نمود و چنانچه توقیف شود با اعتراض شخص متعهد به دادگاه رفع توقیف خواهد شد. وجود همین اختلاف نظر زمینه ای را برای ابتکار عمل وکلا فراهم می کند تا با استدلال های منطقی و قوی ثابت نمایند که خودروی شخص مدیون وسیله ی ضروری زندگی وی نبوده و می توان آن را توقیف نمود. از این رو استفاده از دانش و توانایی وکلای متخصص در این حوزه شانس بیشتری به شما برای رسیدن به حق خود خواهد داد.
روند توقیف خودرو در اجرای ثبت پس از صدور اجرائیه به چه شکل خواهد بود؟
پس از تقاضای ذی نفع و صدور اجرائیه توسط اجرای ثبت ابتدا خودرو به صورت سندی توقیف می گردد تا مانع از نقل و انتقال آن و ضایع شدن حق طلبکار بشود. در صورتی که فرد متعهد همچنان از انجام تعهد خود یا پرداخت دین خود امتناع کند، شاکی می تواند درخواست توقیف فیزیکی خودرو را به دادگاه های اجرای احکام مدنی تقدیم نماید که روند متفاوتی را پی خواهد گرفت.
پس از درخواست توقیف فیزیکی خودرو با اعلام مکان دقیق خودرو به دادگاه، ماموری برای ارزیابی خودروی موردنظر فرستاده شده و خودرو را ارزش گذاری می نماید. این اقدام با هدف تایید مطابقت ارزش خودرو با طلب ذی نفع انجام می شود. سپس شخص معتمدی را به عنوان حافظ خودرو معین کرده و صورت جلسه تنظیم می شود. غالبا در خصوص خودرو، حافظ همان پارکینگ های مشخصی است که خودرو در آنجا نگهداری می شود. این روند در صورت عدم اجرای تعهد یا عدم پرداخت دین به مزایده و حراج خودرو منجر می شود که از حاصل فروش خودرو طلب شاکی پرداخت شده و هزینه های عملیات اجرایی مزایده و حراج نیز کسر می گردد. در انتها نیز سند خودرو به خریدار جدید منتقل شده و به نام وی در اداره ی ثبت اسناد و املاک ثبت می شود.
سولماز رضوی
