همه ی ما می دانیم که املاک قولنامه ای همراه خود، هزار و یک مشکل و چالش حقوقی پدید می آورند. به عنوان مثال کافیست نگاهی به حجم پرونده های ملکی در دادگاه ها بیاندازید و ببینید که چند درصد از آن ها به خاطر وجود اسناد قولنامه ای هستند!
اما بحث زمانی پیچیده تر می شود که یک ملکی که سند قولنامه ای دارد، به وراث برسد و حالا بحث های مربوط به انحصار وراثت و تقسیم ملک و فروش آن مطرح باشد. در چنین شرایطی اوضاع پیچیده تر هم می شود و باید بدانید که چگونه می توان این گونه مسائل را حل و فصل کرد.
اما برای این که شرایط و مراحل انحصار وراثت املاک قولنامه ای را بدانیم، قبل از هر چیزی باید در مورد املاکی صحبت کنیم که ناچار به استفاده از قولنامه هستند!
اصولاً املاکی که نمی توانند سند رسمی داشته باشند، باید به سراغ قولنامه بروند. این املاک ممکن است تخلفات ساختمانی مختلفی داشته باشند که دست آن ها را برای صدور سند رسمی بسته نگه می دارد.
این تخلفات ممکن است شامل ساختمان طبقات اضافه، جا نمایی بد پارکینگ یا…باشد. در هر صورت املاک قولنامه ای آن قدر که باید و شاید دارای اعتبار رسمی نیستند و ممکن است شما در روندهای حقوقی و قانونی دچار مشکل سازد.
اما روند گرفتن انحصار وراثت املاک قولنامه ای به چه صورت خواهد بود؟
برای این که انحصار وراثت املاک قولنامه ای را دریافت کرد، قبل از هر چیزی باید فروشنده را ملزم به تنظییم سند رسمی نمود. در این جا فروشنده، همان وارث یا وارثین خواهد بود. بعد از این که سند رسمی از سوی دادگاه صادر شد، وراث می توانند که ملک قولنامه ای مورد نظر را میان خود تقسیم کنند و هر یک به فراخور سهم خود، سند رسمی دریافت کند.
یادتان باشد که تا زمانی که ملک مورد نظر ، سند رسمی نداشته باشد نمی توان به فروش یا تقسیم آن دست زد. برای این که سند رسمی برای ملک قولنامه ای خود دریافت کنید، چاره ای جز این ندارید که هزینه های مربوط به عوارض شهرداری و دفترخانه ثبت اسناد رسمی را بپردازید!
مالیات بر ارث ملک قولنامه ای
سوالی که بیشتر موکلین از وکلای مجموعه دارند، این است که آیا برای املاک قولنامه ای نیز مالیات بر ارث در نظر گرفته می شود؟ در پاسخ به این سوال باید بگوییم که اداره ی دارایی و مالیات، تنها املاکی که دارای سند رسمی هستند را به عنوان اموال در نظر می گیرد و در نتیجه املاک قولنامه ای که هیچ گونه سند رسمی ای ندارند، جزو اموال متوفی به حساب نخواهند آمد و در نتیجه مالیات بر ارث نیز برای این دسته از املاک در نظر گرفته نمی شود.
البته باید در نظر داشت که گاهی مراتب عقد قرارداد قولنامه ای به اداره ی مالیات اطلاع داده می شود. در این شرایط مالیات بر ارث وضع می شود. اما تا زمانی که هیچ گونه اطلاعی در مورد عقد قرارداد قولنامه ای به اداره ی دارایی داده نشود، مشمول مالیات بر ارث نخواهد بود.
البته باید بگوییم که گرچه این مسئله به نظر فایده ی بزرگی می آید اما نباید فراموش کنید که املاک قولنامه ای به هرحال مشکلات خاص خود را دارند و فروش آن ها با مشکلات زیادی همراه است. بنابراین به هوای دریافت چند مزیت کوچک، خودتان را اسیر مشکلات حقوقی انحصار وراثت املاک قولنامه ای نکنید.
تقسیم ارث قولنامه ای
یکی از بزرگ ترین مشکلاتی که در مورد املاک قولنامه ای وجود دارد این است که سند رسمی ندارند و نمی توان آن ها را به راحتی استعلام نمود. همین مسئله منجر به بروز مشکلات زیادی می شود.
به عنوان مثال، یکی از موکلین مجموعه حقوقی سفیر صلح، خانم جوانی بود که همسر دومی متوفی محسوب می شد. این خانم چنین تعریف می کرد که همسرش دارای املاک و دارایی های زیادی بوده است اما حالا که فوت کرده، فرزندان او تمام اسناد مربوط به اموال او را پنهان کرده اند و این خانم نیز به طور دقیق نمی دانست که همسر مرحومش چه اموالی داشته است.
مشکل زمانی دو چندان شد که وکلای مجموعه متوجه شدند که اسناد مربوط به این اموال قولنامه ای هستند و نمی توان آن ها را استعلام نمود. این مشکل بسیار بزرگی است چرا که احتمال آن می رود که فرد نتواند به حق دقیق خود دست پیدا کند. تنها چاره ای که برای این خانم باقی مانده بود، مراجعه به دادگاه و معرفی اموالی از همسر متوفی اش بود که البته احتمال خطا را هم زیاد می کرد.
البته راه هایی هم برای استعلام اموال قولنامه ای( مانند استعلام از شهرداری) هم وجود دارد. اما در برخی از شهرهای ایران، بیشتر اموال به صورت قولنامه ای امضا می شوند و در نتیجه شاید این راه نیز چندان مشکل گشا نباشد.
فروش ملک قولنامه ای متوفی
مشکل املاک قولنامه ای زمانی مشخص می شود که مالک اصلی فوت کند و ملک مورد نظر به دست وراث بیفتد. در چنین مواقعی روند سختی برای فروش ملک مزبور خواهید داشت.
در ادامه تلاش کرده ایم به چند نکته ی مهم در مورد انحصار وراثت و فروش ملک قولنامه ای متوفی اشاره کنیم:
یکی از مشکلات اصلی در مورد فروش ملک قولنامه ای این است که یکی از وراث راضی به فروش ملک مزبور نباشد. در چنین شرایطی تنها دو راه در برابر دیگر وارثین خواهد بود: یا این که رضایت وارث ناراضی را جلب کنند یا این که او راضی به مالکیت مشاعی با صاحب جدید مال شود.
بارها شاهد این بوده ایم که برخی از وارثین به خاطر عدم رضایت به فروش ملک قولنامه ای، دچار مشکل شده اند. خیلی وقت ها بدون حضور یکی از وراث، قولنامه ای نوشته می شود و ملک مزبور به فروش می رسد. اما همان طور که می دانید در صورتی که یکی از وراث راضی به فروش ملک نباشد، نمی توان آن را به دیگری انتقال داد و فرد ناراضی می تواند تقاضای فسخ معامله را داشته باشد.
گاهی هم پیش می آید که فرد ملک خود را بر طبق قولنامه به دیگری می فروشد اما بعد از مدتی مالک فوت می کند و تنها چیزی که در دست خریدار مانده است، یک قولنامه می باشد. در این شرایط خریدار می تواند وراث را ملزم به تنظیم سند رسمی کند و سپس الباقی وجه باقی مانده از ملک را به حساب صندوق دادگستری واریز نماید.
به این ترتیب صندوق دادگستری وجه مورد نظر را دریافت کرده و سپس به ورثه تحویل می دهد. نکته ای که باید بدانید این است که اگر قولنامه ای پیش از فوت امضا شده باشد و بخشی از ثمن معامله نیز دریافت شده باشد، وراث نمی توانند تقاضای فسخ معامله را داشته باشند و باید سند رسمی را تنظیم کند.
نکته ی مهم ماجرا این است که در این شرایط حتی نیازی به انحصار وراثت نیز نخواهد بود.
برگرفته از : https://safirsolh.ir
