کاداستر دارای دو معنای لغوی و اصطلاحی است. از لحاظ لغوی کاداستر از ریشه یونانی واژه کاتاستکین بمعنای راه، لیست و دفترچه گرفته شده است که البته بی‌ارتباط با معنای اصطلاحی آن نیست. در اصطلاح کاداستر به آن دسته از نقشه‌برداری‌های ثبتی اطلاق می‌شود که دارای ارزش حقوقی بوده، به گونه‌ای که می‌توانند سه امر ارزش، موقعیت و مالکیت اراضی را برای مراجع اداری و قضایی و نیز اشخاص خصوصی معین کنند. در اصطلاح اداری کاداستر مجموعه‌ای از اطلاعات دقیق و طبقه‌بندی شده و به روز از اراضی موجود در یک کشور است که محدوده‌های مالکیت اشخاص را به همراه اطلاعات حقوقی مرتبط با هر ملک را به ما می‌دهد. در واقع کاداستر ابزاری است که با ارایه اطلاعات دقیق و به روز در قالب کروکی‌های مشخص از عرصه و اعیان املاک به ما کمک خواهد کرد تا بتوانیم به وسیله آن قلمرو و موقعیت و نیز ارزش مالکیت افراد را مشخص کرد.
اصولا اجرای کاداستر مزایا و اهدافی را تامین خواهد کرد که برای پیشرفت هر کشور در تمام زمینه‌ها لازم و ضروری است. هدف کاداستر ایجاد نظامی ساده، روان، دقیق، مطمئن و با قابلیت بروز‌رسانی سریع و آسان برای همه املاک و مستحدثات هر کشور است.
به نظر می‌رسد داشتن یک نظام کاداستر دقیق و البته تاکید می‌کنم، به روز، می‌تواند چند اثر مهم در حفظ حقوق مالکانه اشخاص و دولت و جلوگیری از بی‌قانونی‌ها و سو‌استفاده‌هایی باشد که در این زمینه بعضا شاهد هستیم.
با توجه به مشکلات حقوقی و قضایی مختلفی که مردم در مسئله اراضی و املاک دارند باید به چهار تاثیر مهم در این زمینه اشاره کرد. اول اینکه نظام مالیاتی منظمی از اراضی خواهیم داشت و این طبعا به معنای عدالت مالیاتی نیز خواهد بود. در کشورهایی مثل فرانسه که ما سابقه طولانی از نظام کاداستر را مشاهده میکنیم کاداستر برای همین هدف ابتدا مطرح شد. شارل هفتم و لویی چهاردهم و پانزدهم در جهت دستیابی به یک نظام مالیاتی منظم از املاک و اراضی تحت حکومتشان، نخستین کسانی بودند که به فکر طراحی نظام کاداستر در فرانسه افتادند.
دومین تاثیر نظام کاداستر در حل و فصل دقیق دعاوی ملکی خواهد بود و مراجع قضایی می‌توانند از اطلاعات آن برای حل و فصل دعاوی بهره ببرند.
سومین اثر این است که دعاوی ملکی طبعا به دلیل وجود اطلاعات دقیق کاهش خواهند داشت.
در زمینه چهارمین اثر و مهمترین اثر از لحاظ حقوق مردم، باید گفت که کاداستر موجب تثبیت مالکیت‌ها، قلمرو آنها و جلوگیری از برخی کلاهبرداری‌ها است. علاوه براین منجر به نقل و انتقال ساده املاک در حوزه خصوصی نیز خواهد شد.
یکی از مهمترین پیامدهای اجرای مقررات کاداستر مبارزه با زمین‌خواری خواهد بود. کشورهایی که دارای نقشههای کاداستر هستند، فاقد پرونده‌های قضایی تجاوز به اراضی مجاور هستند زیرا مهندسین نقشه‌بردار کاداستر فورا موقعیت آن را مشخص می‌کند. در ماده ۱۵۶ قانون ثبت چنین آمده است: به منظور تشخیص حدود و موقعیت املاک واقع در محدوده شهرها و حومه، نقشه املاک به صورت کاداستر تهیه خواهد شد.
در کشور ما٬ ماده ۱۵۶ قانون ثبت اسناد و املاک کشور (۱۸/۱۰/۱۳۵۱) سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را موظف به «تهیه نقشه املاک به صورت نقشه کاداستر» کرده است. قوه‌قضاییه در راستای اجرای این ماده و با تصویب آیین‌نامه حدود و وظایف و تشکیلات تهیه نقشه املاک به‌صورت کاداستر و مقررات اجرایی آن موضوع تبصره ۳ ماده ۱۵۶ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۵دی ۱۳۷۹ اقدام به مدیریت کاداستر و تاسیس اداره کل کاداستر کشور در سازمان ثبت اسناد و املاک کرده است. متاسفانه با اینکه سال‌ها از تصویب قانون مذکور گذشته است، اما کشور ما جزو معدود کشورهایی است که برای کل کشور نقشه کاداستر تهیه نکرده است. در سال‌های اخیر در این رابطه اقداماتی انجام پذیرفته و تعداد قابل توجهی از شهرها دارای نقشه کاداستر شده‌اند.
تهیه نقشه کاداستر در ایران به دلیل بالا بودن قیمت اراضی و املاک و بافت قدیمی بسیار مشکل است و نیاز به دقت لازم از جمله نقشههای یک پانصدم دارد. باید توجه داشت نقشههای کاداستر فقط مختص استفاده حقوقی نیست بلکه کشورهای صنعتی در تمام امور از جمله عمرانی، سیاسی، اقتصادی و غیره از این نقشههای بهره‌برداری می‌کنند.
می‌توان مدعی شد که در حال حاضر یکی از معیارهای ارزیابی میزان توسعه‌یافتگی یک کشور نظم حقوقی حاکم بر اراضی است. در ایران به نظر می‌رسد علی‌رغم تکالیف قانونی و برخی از اقدامات، آنگونه که باید و شاید اقدامات جدی و موثر و به روزی در این زمینه صورت نگرفته است. در این زمینه شاید دشواری این امر به لحاظ فنی و حقوقی و نیز هزینه‌ها مهمترین مانعند
تفاوت نقشه با کاداستر
از قرن‌ها پیش به منظور حفظ محیط و محدوده‌ای بنام ملک که مردم در قالب یکسری مقررات و محدودیت‌ها در آن زندگی یا کار می‌کنند، روش‌ها و شگردهای مختلفی بکار گرفته شده است؛ بطوری‌که در ۳۰۰۰ سال قبل از میلاد روش‌هایی در مصر قدیم برای اندازه‌گیری ابعاد زمینها به منظور مالکیت و اخذ مالیت انجام شده و دلایلی در دست است که موضوع اداره زمین و مالکیت از ۲۰۰۰ سال قبل توسط مصری‌ها و بابلی‌ها بصورت اولیه شبه کاداستر مطرح بوده است.
مهمترین دستاورد بشر در حال حاضر که می‌تواند جایگزین تلاش‌هاس سابق در این خصوص شود کاداستر است. برای روشن شدن موضوع لازم است به صورت مختصر تعریفی از نقشه به عمل آید و سپس اختلاف آن با نقشه کاداستر تشریح شود. نقشه اراضی و املاک دارای ویژگی‌هایی است که یکی از این خصوصیات مقیاس نقشه است.
منظور از مقیاس نقشه اراضی و باغات و… آن است که عین آنها در طبیعت وجود دارد ولی به میزان یعنی (مقیاس) کوچک شده است و در نتیجه مفهوم نقشه یک در هزارم آن است که تمام نقاط ملک مورد نظر در نقشه ترسیمی به مقدار دو هزار بار از وضع طبیعی موجود آن کوچکتر ترسیم شده است. از ویژگی‌های دیگر نقشه داشتن شکل هندسی (مربع، مستطیل، مثلث و کثیرالاضلاع) است. طول متر هر نقطه‌ای از نقشه و میزان درجه هر زاویه‌ای را با وسایل و ابزار هندسی مانند اشل و نقاله و غیره قابل محاسبه است.
در گذشته برای تثبیت موقعیت اراضی و املاک و مشخص بودن محدوده هر ملک در تعریف حدود آن در عوارض موجود در طبیعت مانند رودخانه و جاده و… استفاده می‌شد و حدود املاک به رودخانه و جاده محدود می‌شد و علاوه بر آن برای مشخص شدن حدود و ثغور از نقاط ثابت مصنوعی که ایجاد می‌کردند، بهره‌برداری می‌شد که به آن میله‌گذاری گفته می‌شد و آن عبارت از این بود که در شکستگی‌های محدوده اراضی، چاله‌ای بوجود آورده و در آن مواد ارزان که دیر فاسد می‌شود، می‌ریختند (مانند ذغال و پوسته آهکی تخم مرغ که سفید است و زود مشخص می‌شود) و در تعریف حدود چنین قید می‌شود که از میله یک منصوبه در … تا میله … منصوبه در … به طول … متر محدود است به اراضی…
با گذشت سال‌های متمادی؛ افزایش ارزش اراضی و تغییر اراضی طبیعی مانند جاده و رودخانه بر اثر فرسایش و عدم به دست آمدن میله‌های منصوبه، موجب بروز اختلافات ملکی شدند.
عمده اختلافات محدوده اراضی در منطقه فیروزکوه و دماوند منشا آن تغییر جاده است: اما نقشههای کاداستر با تثبیت نقاط ثابت بر اساس طول و عرض جغرافیایی غیرقابل تغییر است و از بروز اختلافات پیشگیری می‌کند.
برای تهیه نقشه کاداستر به دو طریق می‌توان عمل کرد، یکی زمینی که مقرون به صرفه نیست و دیگری به صورت هوایی که این روش مطلوب است که بدوا باید با پرواز عکسی بر اساس مقیاس مورد نظر تهیه کرد و سپس عکس‌ها دارای ابهاماتی مانند سایه‌ها که متخصصین با مراجعه به محل نسبت به شفاف‌سازی اقدام می‌کنند و سپس در بخش فتوگراتمری تبدیل به نقشه می‌شود و در نهایت اطلاعات توصیفی به آن الحاق می‌شود. مهندسین جوان متعهد که سرمایه ارزنده نیروی انسانی در این رابطه بوده و دارای تخصص ویژه هستند و عهده‌دار این وظیفه خطیر هستند.
اما کاداستر پیشرفته‌ترین این نقشه‌ها است که وضعیت هر نقطه از خاک پهناور کشورمان با مراجعه به آن مشخص می‌شود. کاداستر می‌تواند به بسیاری از اختلافات ملکی پایان دهد و مانع از زمین‌خواری شود. شاید دلیل اصلی طول کشیدن تصویب کاداستر در مجلس همین موضوع باشد که منافع بسیاری را به خطر خواهد انداخت.
در مجلس شورای اسلامی لایحه‌ای به نام لایحه کاداستر مطرح شده است. البته موضوع تهیه نقشه کاداستر پیش از این و در دیگر قوانین نیز وجود داشته است اما گویا مجلس قصد دارد با تصویب این لایحه بر سرعت و شتاب تهیه نقشه کاداستر بیفزاید. در صورت تهیه چنین نقشه‌ای به صورت قابل ملاحظه‌ای از میزان زمین‌خواری کاسته خواهد شد، احتمالا به همین دلیل است که تهیه آن با مشکلاتی همراه شده و تاکنون به تاخیر افتاده است.
کاداستر
کاداستر (به انگلیسی: Cadastre) یا حدنگاری[۱] نقشه‌برداری ثبتی است، یعنی نقشه‌برداری‌ای که ارزش حقوقی داشته باشد و بتوان بر اساس مرزهای آن سند مالکیت صادر کرد.
عملیات تهیه نقشههای ثبتی (کاداسترال) را می‌توان در مراحل زیر خلاصه نمود:
- تهیه نقشه از تمام و یا قسمتی از شهرها
- تهیه نقشه از روستاها
- تهیه نقشه از زمینها و املاک در شهرها و روستاها
- تهیه نقشه از مزارع و مراتع
ادوات
لوازم ادوات و نیروی کار لازم برای تهیه نقشههای ثبتی:
- – دوربین نقشه برداری با دقت عالی و سرعت مناسب برای سرعت بخشیدن به کار.
- -داشتن نیروی کار بسیار ماهر در امور ثبتی و توانایی تشخیص مسایل ثبتی.
- -داشتن نیروی کار ماهر در زمینه تهیه کروکی‌های دقیق از عرصه و اعیان املاک.
- -نقشه بردار ماهر و هماهنگ با کروکی کش
- -استفاده از نرم‌افزارهای مناسب جهت ترسیم مانند Auto Cad و Mictrostation
کاداستر در ایران
در ایران تهیه نقشههای ثبتی بدین صورت می‌باشد:
- عملیات صحرایی که توسط گروه نقشه برداری انجام می‌شود.
- عملیات کارتوگرافی که در دفاتر انجام می‌شود.
- تأیـید نقشههای ثبتی بر عهده سازمان ثبت املاک می‌باشد.
- نقشههای ثبتی عموماً در مقیاسهای ۱/۵۰۰ و ۱/۱۰۰۰ ارایه می‌شود.
نقشههای ثبتی را می‌توان از راه‌های مختلف دیگر نیز تهیه نمود، از جمله:
- به‌وسیلۀ عکس‌های هوایی و کارتو گرافی
- توسط اسکنرهای لیزری و نرم‌افزارهای مربوط
- به‌وسیلۀ دوربین‌های عکاسی بسیار قوی و نرم‌افزارهای مربوط
- به‌وسیلۀ عکس‌های ماهواره‌ای و جُـز اینها
که تمامی روشهای فوق برای عملیات با متراژ بالا به صرفه و هزینه‌بر می‌باشند. ساده‌ترین و بهترین و دقیقترین روش برای متراژهای نه‌چندان زیاد استفاده از دوربین‌های «توتال» و «جی‌پی‌اس»های دوفرکانسۀ دقیق می‌باشد.
منابع مفید در مورد کاداستر
- تعریف نقشه کاداستر
- «حدنگاری» [عمومی] هم‌ارزِ «cadastre/ cadaster»؛ منبع: گروه واژه‌گزینی و زیر نظر غلامعلی حدادعادل، «فارسی»، در دفتر هفتم، فرهنگ واژه‌های مصوب فرهنگستان، تهران: انتشارات فرهنگستان زبان و ادب فارسی، شابک ۹۷۸-۹۶۴-۷۵۳۱-۹۴-۸ (ذیل سرواژهٔ حدنگاری)
- فشارکی، پ. ، فرهنگ جغرافیا، انتشارات امیرکبیر، ۱۳۷۹
منبع : https://gisacademy.ir/blog/what-is-cadastre
